La promesa de compraventa en Colombia es un contrato en el que las partes se comprometen recíprocamente, la una a vender y la otra a comprar, debe constar por escrito (se recomienda autenticar las firmas en notaría) y hace que surja para las partes una serie de obligaciones, que permiten la protección de los derechos de cada uno de los contratantes en caso de que se presente incumplimiento del otro.
Requisitos
En el artículo 1611 del Código Civil Colombiano se indica que el contrato solo producirá efectos cuando la promesa conste por escrito, las partes sean capaces y los negocios sean lícitos, además la promesa debe contener una condición que fije el momento en el que va a celebrarse el contrato, por último es necesario determinar que para perfeccionar el contrato solo falte realizar la tradición de la cosa; una vez cumpla estos requisitos, el contrato es ley para las partes, por lo tanto es obligatorio para ellas.
Información mínima de la promesa de compraventa
El contrato de promesa de compraventa debe tener la siguiente información:
a. Identificación de los contratantes: Si se está en presencia de personas naturales, estas deben identificarse en la notaría con su nombre, cédula de ciudadanía y domicilio, y al tratarse de personas jurídicas se debe indicar el nombre y cédula del representante legal, el tipo de sociedad y el número de escritura de constitución.
b. Identificación e individualización del inmueble: Se deben indicar las características del mismo, como lo son la ubicación, área, nomenclatura, linderos generales y particulares que deben coincidir con lo señalado en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
c. Cláusula de saneamiento en la que se señale que el bien se encuentra exento de medidas cautelares (hipotecas, embargos, gravámenes).
d. Deben señalarse los plazos y cláusulas para la celebración del contrato, además debe indicarse la fecha y la notaría en la que se realizará la escritura pública.
e. Por último debe establecerse el precio y la forma en la que se pagará, indicar las obligaciones de cada parte, las sanciones por el incumplimiento y la fecha de entrega del bien.
¿Qué pasa en caso de incumplimiento de una de las partes?
La promesa tiene vigencia hasta la fecha en que se otorga la escritura pública y en caso de que uno de los promitentes no cumpla con esta, se faculta a la otra parte para solicitarle al juez que se ordene el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo; se debe aclarar que en caso de que una parte decida no cumplir con su obligación, la misma solo podrá pedir la indemnización del contrato.
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Los cuatro requisitos de validez de la promesa de compraventa
El artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que subrogó el artículo 1611 del Código Civil, exige que la promesa cumpla todos estos requisitos; si falta uno, la promesa no produce obligación alguna:
- Que conste por escrito.
- Que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces por no cumplir los requisitos del artículo 1502 del Código Civil (capacidad, consentimiento, objeto y causa lícitos).
- Que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido (en inmuebles, la fecha, hora y notaría donde se firmará la escritura pública).
- Que el contrato quede tan determinado que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
¿Debe firmarse en notaría? La ley no exige que la promesa se firme ante notario; basta el documento escrito. Sin embargo, es muy recomendable autenticar las firmas para evitar discusiones sobre quién firmó y cuándo.
Cláusulas que no pueden faltar
- Identificación completa de las partes y, si es una sociedad, de su representante legal.
- Identificación del inmueble: dirección, linderos, área, número de matrícula inmobiliaria y cédula catastral.
- Precio y forma de pago: cuánto se paga a la firma de la promesa, cuánto en la escritura y si hay crédito hipotecario o subsidio.
- Fecha, hora y notaría para firmar la escritura pública.
- Entrega del inmueble: fecha, estado y a paz y salvo por servicios públicos, administración, impuesto predial y valorización.
- Arras: dinero que se entrega como garantía. Si son arras de retracto, quien las dio puede retractarse perdiéndolas, y quien las recibió, devolviéndolas dobladas (artículo 1859 del Código Civil).
- Cláusula penal: la suma que pagará quien incumpla (artículo 1592 del Código Civil).
- Distribución de gastos: por costumbre, los gastos notariales se dividen por partes iguales; la retención en la fuente la asume el vendedor y los impuestos de registro el comprador, salvo pacto distinto.
Documentos que debe revisar antes de firmar
- Certificado de tradición y libertad reciente: confirma quién es el dueño y si hay embargos, hipotecas, patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar.
- Paz y salvo del impuesto predial y de valorización.
- Certificado de la administración (si es propiedad horizontal).
- Si el vendedor es casado o tiene unión marital, verifique si se requiere la firma del cónyuge o compañero (por ejemplo, cuando hay afectación a vivienda familiar).
¿Qué hacer si la otra parte incumple la promesa?
El artículo 1546 del Código Civil le da dos caminos a la parte cumplida: exigir el cumplimiento del contrato (que se firme la escritura) o pedir la resolución (terminarlo), en ambos casos con indemnización de perjuicios. Además, puede cobrar la cláusula penal pactada. Si la otra parte no se presenta en la notaría el día acordado, pida al notario un acta o certificado de comparecencia: es la prueba de que usted sí cumplió.
Preguntas frecuentes sobre la promesa de compraventa
¿Hay un formato de promesa de compraventa de inmueble en Word?
Sí. En miminuta.co puede descargar un formato de promesa de compraventa editable en Word, con cláusulas de arras, cláusula penal y fecha para firmar la escritura.
¿La promesa de compraventa transfiere la propiedad?
No. La promesa solo obliga a firmar después la escritura pública. La propiedad se transfiere con la escritura y su registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
¿Qué pasa si la promesa no tiene fecha para firmar la escritura?
Falta uno de los requisitos de validez, por lo que la promesa no produce obligaciones. Por eso la fecha, hora y notaría son indispensables.
¿Puedo hacer una promesa de compraventa de un vehículo?
Sí, aunque en muebles es menos común. Los requisitos del artículo 89 de la Ley 153 de 1887 aplican a todas las promesas.
¿Dónde consigo un modelo confiable?
Tenemos un formato de promesa de compraventa que incluye todas las cláusulas anteriores, listo para diligenciar.
Información general actualizada en septiembre de 2026. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.
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