El contrato de arrendamiento de vivienda urbana está regulado en el artículo 1973 del código civil en el que se indica que a través de esta figura se obligan dos personas, la una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar un precio determinado. Ahora, hablando específicamente de vivienda urbana el legislador Colombiano,  expidió la ley 820 de 2003, en ella se encuentran regulados los derechos y obligaciones de las partes, el subarriendo, el valor máximo de la renta y las causales de terminación del mismo.

1. Partes en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana:

a. Arrendador: Es la persona que entrega el bien en arriendo, generalmente es el dueño, pero también puede serlo el poseedor, es decir, aquella persona que tiene como finalidad el adquirir la propiedad de un bien por el paso del tiempo. En este caso el contrato es inoponible al verdadero dueño, o sea que este puede pedir que se le restituya el bien.

b. Arrendatario: Es aquella persona a la que se le arrienda el bien. Por regla general, los arrendadores y las inmobiliarias exigen a un codeudor quien es una persona que ayuda a asegurar el cumplimiento de las obligaciones.

2. Contenido del Contrato de Arrendamiento

Elementos Esenciales:

El contrato de arrendamiento debe tener como mínimo dos elementos, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, esta debe ser determinada, es decir, debe quedar clara su identificación con el fin de que se pueda localizar fácilmente. Por otro lado, está el precio o canon que puede pactarse en moneda nacional o extranjera, aunque el artículo 19 de la ley 820 indica que si el precio se pacta en moneda extranjera el pago debe realizarse con moneda nacional.

Elemento Accidental:

Las partes pueden estipular todo aquello que a bien tengan, siempre y cuando no lo hagan en contra de lo que estipule la Ley Colombiana. A continuación, se muestran algunos ejemplos de lo que se puede pactar como elementos accidentales:

• Cláusula penal: Esta es una sanción que se pacta a favor de una o de ambas partes, se pacta con el fin de recibir un dinero cuando hay incumplimiento de una o de todas las obligaciones, este incumplimiento tiene que ver con la ejecución tardía o defectuosa de la obligación. Su valor tiene un límite, este no puede ser mayor al doble de la obligación principal, es decir, al doble de los cánones del período inicial.

• Compromisoria: con esta se busca que en caso de que se presente un conflicto entre las partes, este no sea conocido por la justicia ordinaria sino por un tribunal de arbitramento.

• Opción de compra: en esta cláusula se pacta que el arrendador conceda al arrendatario la opción de que pueda comprar el bien.

• Preferencia: aquí el arrendador se obliga a preferir al arrendatario en caso de que vaya a vender el inmueble. Esta cláusula no puede ser superior a un año y si se establece por un término mayor se reduce.

• Apropiación de mejoras: busca que las mejoras que se realicen queden a favor del propietario del inmueble.

3. Obligaciones de las partes:

a. Arrendador: tiene tres obligaciones básicas:

      Entregar el bien.

      Repararlo.

      Permitir la tenencia tranquila del arrendatario.

Adicionalmente, hay otras obligaciones para el arrendador reguladas específicamente para vivienda urbana y son:

• Dar copia del contrato de arrendamiento.
• Entregar copia normativa del reglamento de propiedad horizontal.
•  Pagar servicios públicos domiciliarios cuando así se pacte.
• Estar al día en las cuotas de administración cuando así se pacto
•  Expedir recibo de constancia del pago del canon.

b. Arrendatario: el arrendatario, al igual que el arrendador tiene unas obligaciones generales para todos los contratos que son las que se encuentran en el código civil, estas son:

• Pagar el canon.
• Conservar el bien.
•  No destinarlo a una finalidad distinta de la prevista en el contrato.
• Cumplir con la obligación de no subarrendar.
• No ceder el contrato.

Hay otras obligaciones que se aplican específicamente al contrato de vivienda urbana y son:

•  Cumplir el reglamento de propiedad horizontal cuando este sometido a ese régimen.
•  Pagar servicios públicos.
•  Estar al día en el pago de cuotas de administración.

4. Terminación del contrato

Tratándose del contrato de vivienda urbana hay que diferenciar entre las causales que puede aducir el arrendador y las que puede aducir el arrendatario.

a. Arrendatario:

      No cumplimiento del contrato: Como vimos en el numeral anterior el arrendador tiene una serie de obligaciones, en caso de que no las cumpla se le permite al arrendatario dar por terminado el contrato.

      Vencimiento del término: El arrendatario siempre puede pedir la terminación del contrato ante el vencimiento del término. Esta causal, en arrendamiento de vivienda urbana, aplica únicamente para el arrendatario, quien debe avisar al arrendador mínimo con tres meses de antelación al vencimiento del plazo

      Terminación unilateral del contrato con indemnización:  La ley permite al arrendatario dar por terminado el contrato durante el período inicial o de cualquiera de sus prórrogas, siempre y cuando lo anuncie por servicio postal autorizado y consigne una indemnización por un valor equivalente al de tres cánones de arrendamiento.

b. Arrendador:

      Incumplimiento del arrendatario: En caso de que el arrendatario incumpla con cualquiera de sus obligaciones, el arrendador podrá pedir la terminación del contrato por incumplimiento.

      Restitución especial: Los procesos de restitución especial son justificados por la necesidad que tiene el arrendador de que le restituya el bien. Son tres las causales:

• Necesidad de habitación propia como mínimo por un año.
• Obligación de reparaciones, demolición y obra nueva.
• Venta del inmueble con obligación de entregar.

      Terminación unilateral con indemnización: Si el arrendador no está cobijado por ninguna de las dos causales anteriores, entonces debe terminar unilateralmente con indemnización. Esta opera de manera similar a la causal que tiene el arrendatario, solo hay una diferencia, y es que solo se puede realizar durante las prórrogas y no durante el período inicial del contrato.

Si estas interesado en una asesoría especializada y en resolver las dudas que tengas frente a la elaboración o firma de un contrato de arrendamiento, puedes adquirirla dando clic aquí.