Contrato de corretaje: comisión del corredor, obligaciones y modelo

El contrato de corretaje es el que usted firma cuando le encarga a un corredor o a una inmobiliaria que le consiga comprador para su inmueble, su vehículo o su negocio. La mayoría de pleitos con corredores nacen de contratos verbales o mal redactados: no se sabe cuánto es la comisión ni cuándo se gana. Aquí le explicamos qué dice la ley y qué cláusulas no pueden faltar.

Qué es el contrato de corretaje

El Código de Comercio define al corredor como la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, actúa como intermediario para poner en relación a dos o más personas con el fin de que celebren un negocio comercial. Lo hace sin estar vinculado a ellas por colaboración, dependencia, mandato o representación.

Esa última parte es clave. El corredor no firma el negocio en nombre de nadie: acerca a las partes, les da información y facilita el acuerdo. Si usted quiere que alguien firme por usted, lo que necesita es un mandato o un poder, que es otro contrato.

Contrato de corretaje inmobiliario: el caso más común

En Colombia, el contrato de corretaje inmobiliario es el más frecuente. El propietario de un apartamento contrata a un corredor para que lo promocione, lo muestre y le presente compradores. Cuando aparece el comprador, las partes firman una promesa de compraventa y luego la escritura.

El corredor inmobiliario es distinto de la inmobiliaria que administra un arriendo. La administración de arrendamientos es un mandato continuo, con obligaciones de cobro y gestión; el corretaje termina cuando se cierra el negocio.

Cuándo se gana la comisión del corredor

El artículo 1341 del Código de Comercio fija las reglas básicas de la remuneración:

• El corredor tiene derecho a la remuneración pactada; si no se pactó, a la usual en el mercado y, a falta de esta, a la que fijen peritos.
• Salvo pacto en contrario, la comisión del corredor la pagan las dos partes por partes iguales.
• El corredor tiene derecho a la comisión en todos los casos en que se celebre el negocio en que intervino.
• Si intervienen varios corredores, la comisión se reparte entre ellos por partes iguales, salvo pacto distinto.

Hay una regla especial para negocios condicionados. Si el negocio está sujeto a una condición suspensiva, por ejemplo que el banco apruebe el crédito del comprador, la comisión solo se causa cuando la condición se cumple.

¿Cuánto cobra un corredor?

La ley no fija tarifas. En el mercado inmobiliario es frecuente pactar un porcentaje del precio de venta, y algunas lonjas de propiedad raíz publican tarifas de referencia. Lo importante es dejar el valor escrito. Por ejemplo, si se pacta el 3 % sobre una venta de $300.000.000, la comisión del corredor será de $9.000.000, más el IVA si el corredor es responsable de ese impuesto.

Obligaciones del corredor

El Código de Comercio le impone al corredor deberes concretos:

• Comunicar a las partes todas las circunstancias que conozca y que puedan influir en el negocio, como un embargo, una hipoteca o problemas de linderos.
• Llevar una relación de cada negocio en que intervenga, con nombre y domicilio de las partes, fecha, cuantía, descripción del bien y remuneración obtenida.
• Actuar con buena fe y lealtad. El corredor que falte a sus deberes puede ser suspendido hasta por cinco años por el juez civil del circuito y, si reincide, inhabilitado.

Salvo pacto en contrario, el corredor tiene derecho a que le reembolsen los gastos que hizo por la gestión, aunque el negocio no se celebre. Por eso conviene decir en el contrato si los gastos de publicidad y fotografías están incluidos en la comisión.

Cláusulas que no pueden faltar en un contrato de corretaje

Nuestro modelo de contrato de corretaje incluye estas cláusulas y espacio para la lista de clientes presentados.

Exclusividad y negocios cerrados a espaldas del corredor

Dos situaciones generan la mayoría de reclamos:

1. El propietario vende directamente a un cliente que le presentó el corredor. Si el negocio se celebró gracias a la intervención del corredor, este puede reclamar la comisión. La lista de clientes presentados y un plazo de protección después de terminado el contrato ayudan a probarlo.
2. Varios corredores ofrecen el mismo inmueble. Sin exclusividad, gana la comisión el corredor que efectivamente puso en contacto a las partes. Con exclusividad, el contrato puede prever que el corredor exclusivo cobre aunque la venta la consiga otro, siempre que eso quede pactado de forma clara.

En ambos casos, guarde correos, mensajes y visitas agendadas. Son la prueba de quién presentó al comprador.

Del contrato de corretaje a la promesa y la escritura

Cuando el corredor consigue un comprador, el siguiente paso es la promesa de compraventa, que fija precio, forma de pago y fecha de la escritura. Puede usar nuestro formato de promesa de compraventa y leer los requisitos en la guía de promesa de compraventa en Colombia.

Si lo que el corredor consigue es un arrendatario y no un comprador, revise las reglas del contrato en contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

Ejemplo práctico de contrato de corretaje inmobiliario

Doña Marta quiere vender su apartamento en Bogotá en $420.000.000. Firma un contrato de corretaje inmobiliario con un corredor por tres meses, con exclusividad, comisión del 3 % a cargo solo de ella y pago a la firma de la escritura.

El corredor le presenta a tres interesados y deja la lista anexa al contrato. Al mes y medio, uno de ellos firma la promesa de compraventa. La escritura se firma dos meses después, cuando el banco desembolsa el crédito.

Como el pago se pactó a la escritura, la comisión del corredor, de $12.600.000, se causa ese día. Si el contrato no hubiera dicho nada sobre quién paga, la regla supletiva del Código de Comercio reparte la comisión por mitades entre las partes del negocio, lo que habría abierto una discusión con el comprador.

Qué hacer si no le pagan la comisión

Si usted es corredor y el negocio se celebró, envíe primero una cuenta de cobro con copia del contrato de corretaje y prueba de su intervención. Si no le pagan, puede citar a conciliación y, en último caso, demandar. Cuando la deuda no consta en un título valor, el proceso monitorio puede ser una vía rápida, como explicamos en proceso monitorio en Colombia.

Preguntas frecuentes sobre contrato de corretaje

¿El contrato de corretaje debe ser escrito?

La ley no exige una forma especial, así que puede ser verbal. Sin embargo, un contrato verbal hace muy difícil probar el valor de la comisión del corredor y quién debía pagarla, por lo que siempre conviene firmarlo por escrito.

¿Si el negocio se cae después de la promesa, el corredor cobra?

Depende de lo pactado y de si el negocio llegó a celebrarse. Si la comisión se pactó a la firma de la escritura y esta nunca se firmó, en principio no se causa. Por eso es importante definir en el contrato el momento exacto de pago.

¿El corredor necesita licencia para trabajar?

El corretaje de ventas no exige una licencia general. En cambio, según la Ley 820 de 2003, quien tiene como actividad principal arrendar vivienda urbana de terceros o intermediar entre arrendadores y arrendatarios, en municipios de más de 15.000 habitantes, debe matricularse ante la autoridad que designe la alcaldía. Pregunte al corredor por su experiencia y referencias.

¿Puedo terminar el contrato de corretaje antes de tiempo?

Si el contrato tiene plazo y exclusividad, terminarlo antes puede generar una indemnización a favor del corredor si así se pactó. Si no tiene plazo, puede darse por terminado avisando por escrito, pero el corredor conserva su derecho frente a los clientes que ya presentó.

¿La comisión del corredor tiene IVA?

Si el corredor es responsable de IVA, debe facturar el impuesto sobre su comisión. Pregunte antes de firmar si el porcentaje pactado incluye o no el IVA.

Información general sobre contrato de corretaje según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.

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