Existe algo particular en el contrato de arrendamiento de locales comerciales, está el contrato de arrendamiento con y sin derecho a la renovación. Si el arrendatario ha ocupado el local comercial desarrollando la misma actividad económica por un término inferior a dos años no tiene derecho a la renovación del contrato, por el contrario, si lleva más de dos años ocupando el local comercial se genera el derecho a la renovación.

La norma protege la actividad comercial, ya que le permite al arrendatario tener una estabilidad, debido a que no tiene que estar cambiando de lugar y así no se ve en riesgo de perder la clientela que ha adquirido.

En materia de arrendamiento de locales comerciales hay más regulación en cuanto a la protección del comerciante que a la del propietario. Los derechos del propietario tienen que ceder ante los del comerciante porque sólo si el otro incumple o existen causales de necesidad va a poder terminar el contrato.

A. Causales de terminación del contrato antes del derecho de renovación

Hay unas causales de terminación del contrato de arrendamiento cuando aún no se han cumplido los requisitos para que se genere el derecho de renovación.

Arrendador

Una causal de terminación para el arrendador es el incumplimiento del arrendatario. En este caso debe avisar con antelación, al menos con tres meses. No tiene que realizarse por servicio postal autorizado como sí pasa con el contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

Arrendatario

En cuanto al arrendatario puede darlo por terminado:

1. Al vencimiento del término.

2. Cuando exista incumplimiento por parte del arrendador.

B. Causales de terminación del contrato con derecho a la renovación

Arrendador

Como se explicó anteriormente, el derecho de renovación opera si se ocupa el mismo local comercial a título de arrendamiento mínimo por dos años, siempre y cuando se trate del mismo comerciante y arrendatario. El artículo 518 dice que el derecho a la renovación se pierde:

1. Cuando hay incumplimiento por parte del arrendatario: En este caso se debe avisar al arrendatario con seis meses de anticipación al período de terminación del contrato, la ley no indica ningún requisito especial para realizar este anuncio. Si no se hace con esa antelación, o sea que se hace faltando menos de seis meses, el artículo 520 del código de comercio dice que el término se entenderá prorrogado por el mismo tiempo y en las mismas condiciones que el anterior.

2. Necesidad de ocupación para vivienda: Constitucionalmente se habla de la vivienda digna, toda persona tiene derecho a la vivienda. Si el propietario no da a los locales comerciales el destino indicado, hay lugar a las indemnizaciones que contiene el artículo 522 del código de comercio, este dice que el comerciante tendrá derecho al lucro cesante, o sea todo aquello que dejó de percibir durante este tiempo.

3. La obligación que tenga el propietario cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse mientras se esté ocupando el inmueble, o demolición que amenaza a ruina. Se debe dar un anuncio anticipado al arrendatario salvo que sea por orden de autoridad competente.

En este caso, las reparaciones se deben comenzar dentro de los tres meses siguientes a la restitución del bien. Al finalizar las obras el arrendatario tiene derecho a ser preferido, por esta razón el arrendador debe enviar una comunicación al arrendatario 60 días antes de que finalice la obra, y la persona preferida debe dar respuesta dentro de los 30 días anteriores a la fecha en la que finalice el contrato.

Ahora, si el bien se pide porque era necesaria su demolición o porque amenaza ruina, no está obligado a reconstruir.Si luego de realizar las obras resultan menos locales comerciales de los que se restituyeron, tendrán preferencia los de mayor antigüedad. Si todos tienen la misma antigüedad, se realizará el contrato con los primeros que ejerzan el derecho de preferencia. Si ese derecho se vulnera habrá lugar a indemnizaciones.

Arrendatario

El arrendatario podrá solicitarlo por incumplimiento o por vencimiento del término.

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