¿Me pueden embargar la casa por una deuda?

La pregunta «me pueden embargar la casa por una deuda» es de las que más angustia generan, porque la vivienda suele ser el único patrimonio de la familia. La respuesta depende de a nombre de quién está el inmueble, de si tiene alguna protección legal y de quién es el acreedor. Le explicamos cada caso con las normas vigentes.

Me pueden embargar la casa por una deuda: la regla general

El artículo 2488 del Código Civil permite al acreedor perseguir todos los bienes del deudor, presentes y futuros, salvo los inembargables. Una casa o un apartamento a su nombre es, en principio, un bien embargable.

El embargo de inmuebles se hace como lo dice el numeral 1 del artículo 593 del Código General del Proceso: el juez comunica la orden a la oficina de registro de instrumentos públicos, que la inscribe en el folio de matrícula. Desde ese momento usted no puede vender la casa libremente. Después vienen el secuestro, el avalúo y el remate.

La regla del doble no protege la única casa

El artículo 599 del CGP dice que los bienes embargados no pueden valer más del doble del crédito, los intereses y las costas. Pero hace una excepción expresa: cuando se trata de un solo bien, o cuando su división disminuye su valor. Por eso, si usted debe $10.000.000 y su único bien es un apartamento de $250.000.000, el juez puede embargarlo.

Lo que sí ocurre es que, si se remata, del dinero obtenido se paga la deuda, los intereses y las costas, y el sobrante se le devuelve a usted (o se pone a disposición de otros acreedores que hayan embargado el remanente).

Cuándo la casa es inembargable

Hay dos figuras que protegen la vivienda y que conviene verificar en el certificado de tradición y libertad.

Afectación a vivienda familiar

La Ley 258 de 1996 protege el inmueble que uno o ambos cónyuges o compañeros permanentes adquieren para la habitación de la familia. El artículo 7 dice que esos inmuebles son inembargables, con dos excepciones:

1. Cuando la hipoteca se constituyó antes de registrar la afectación.
2. Cuando la hipoteca garantiza el préstamo para comprar, construir o mejorar la vivienda.

Es decir, la afectación lo protege frente al banco de la tarjeta de crédito o frente a un particular, pero no frente al banco que le prestó para comprar la casa. La afectación debe constar en la escritura y en el folio de matrícula.

Patrimonio de familia inembargable

El patrimonio de familia de la Ley 70 de 1931 también hace inembargable el inmueble frente a acreedores comunes, salvo las excepciones de la ley (por ejemplo, el crédito con que se compró). En las viviendas de interés social adquiridas con subsidio es frecuente que se constituya. Le explicamos sus reglas en patrimonio de familia inembargable.

Me pueden embargar la casa por una deuda que tiene hipoteca

Si la casa está hipotecada, hay dos escenarios. Si el que demanda es el banco de la hipoteca, ejecuta la garantía: embarga y remata el inmueble para pagarse con preferencia. Si demanda otro acreedor, también puede embargar la casa, pero el acreedor hipotecario debe ser citado al proceso y tiene derecho a pagarse primero con el producto del remate.

Por eso tener una hipoteca no protege la casa frente a otros acreedores. Lo que da protección es la afectación o el patrimonio de familia.

Si la casa no está a su nombre

El embargo solo procede sobre bienes del deudor. El mismo numeral 1 del artículo 593 dice que si el bien no pertenece al afectado, el registrador se abstiene de inscribir el embargo, y si lo inscribe, el juez debe cancelarlo. Así que la casa de sus padres, de su pareja o de sus hijos no responde por sus deudas.

Ojo con dos situaciones:

• Traspasos de última hora: pasar la casa a nombre de un familiar cuando ya lo están cobrando puede terminar en una demanda para dejar sin efecto la venta y, en casos graves, en una denuncia por alzamiento de bienes.
• Sociedad conyugal: si la casa está a su nombre aunque la compró casado, el acreedor puede embargarla por sus deudas, porque los bienes se embargan según quién figure como titular. Las reglas entre esposos las explicamos en liquidación de sociedad conyugal.

Qué pasa después del embargo de la casa

1. Secuestro: un secuestre designado por el juez toma la administración del inmueble. Si usted vive allí, normalmente puede seguir habitándolo mientras avanza el proceso, según lo que disponga el juez.
2. Avalúo: se determina el valor del inmueble, con base en el avalúo catastral incrementado o en un dictamen.
3. Remate: el inmueble se ofrece en subasta; la base es el 70 % del avalúo.
4. Entrega: quien remata recibe la casa y usted debe entregarla.

Antes del remate todavía puede pagar la deuda y las costas para detener el proceso. Si ve que no alcanza, revise la insolvencia de persona natural: la aceptación del trámite suspende los procesos ejecutivos en curso, salvo los de alimentos. Lea ley de insolvencia económica y, si tiene varias deudas, pida una asesoría sobre insolvencia económica.

Cómo defender la casa en el proceso

• Revise el certificado de tradición y verifique si la afectación a vivienda familiar o el patrimonio de familia están registrados. Si lo están, pida el levantamiento del embargo.
• Conteste la demanda dentro de los 10 días siguientes a la notificación del mandamiento de pago, con excepciones como pago, prescripción o cobro de lo no debido. Puede usar la contestación de demanda ejecutiva singular.
• Pida la reducción de embargos si además de la casa le embargaron otros bienes que superan el doble del crédito (artículo 600 del CGP).
• Ofrezca otros bienes o una caución: el artículo 597 del CGP permite levantar el embargo si el demandado presta caución que garantice lo cobrado y las costas.
• Negocie antes del remate con una propuesta de negociación de deudas.

Si quiere entender todas las medidas, lea medidas cautelares y embargo.

Ejemplo: me pueden embargar la casa por una deuda de $12.000.000

Carlos y Marta compraron un apartamento en 2019, ya casados, y la escritura dice que el inmueble queda afectado a vivienda familiar. En 2026 Carlos deja de pagar un crédito de libre inversión de $12.000.000 y el banco lo demanda. El abogado del banco pide el embargo del apartamento, pero el registrador encuentra la afectación inscrita en el folio.

Como esa deuda no es la hipoteca con la que compraron, el apartamento está protegido. El banco tendrá que buscar otros bienes: la quinta parte del excedente del salario de Carlos, sus cuentas por encima del monto protegido o su vehículo. Si el apartamento no hubiera tenido la afectación, el embargo habría procedido aunque la deuda fuera mucho menor que el valor del inmueble.

Preguntas frecuentes sobre me pueden embargar la casa por una deuda

¿Me pueden embargar la casa por una deuda pequeña?

Sí, si es su único bien y no está protegido. La regla que limita los embargos al doble del crédito no aplica cuando se trata de un solo bien. Del remate se paga la deuda y el sobrante se le devuelve.

¿Me pueden embargar la casa por una deuda de tarjeta de crédito?

Sí, si la casa está a su nombre y no tiene afectación a vivienda familiar ni patrimonio de familia. El banco de la tarjeta debe demandar y el juez ordenar el embargo.

¿Me pueden embargar una casa que todavía estoy pagando?

Si figura a su nombre, sí, aunque tenga hipoteca. El banco hipotecario se paga primero con el remate. Si está en leasing habitacional, el inmueble es del banco y no se embarga por sus deudas personales.

¿Pueden embargar una casa que no es del deudor?

No. El registrador no inscribe el embargo si el bien no es del demandado, y si lo inscribe el juez debe cancelarlo. El dueño puede pedirlo con el certificado de tradición.

¿Cuánto tiempo pasa entre el embargo y el remate de la casa?

Depende del juzgado y de si usted se defiende. Entre el secuestro, el avalúo y la fijación de la fecha pueden pasar varios meses o más de un año.

¿La afectación a vivienda familiar se pone sola?

Opera por ley sobre las viviendas que compran las personas casadas o en unión marital, pero debe quedar en la escritura y en el registro. Si no aparece, consulte con la notaría o un abogado.

Información general sobre me pueden embargar la casa por una deuda según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.

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