Casas en remate por bancos: diferencia con el remate judicial y qué revisar

Muchas personas buscan casas en remate por bancos pensando en un descuento grande y un trámite sencillo. La realidad depende de en qué punto del cobro esté la casa: si todavía es del deudor, la vende un juez en audiencia; si ya pasó a manos del banco, el banco la vende directamente. Esta guía le explica la diferencia, cómo funciona cada caso y qué revisar antes de comprometer su dinero.

Dos caminos distintos detrás de las casas en remate por bancos

Cuando un deudor deja de pagar un crédito hipotecario, el banco suele demandar la efectividad de la garantía real. El artículo 468 del Código General del Proceso ordena embargar y secuestrar el inmueble hipotecado desde el inicio y, si el deudor no se defiende con éxito, seguir adelante para rematarlo.

En ese momento hay dos posibilidades:

• Alguien gana el remate judicial. Un tercero ofrece más que el banco y se queda con la casa. Esa es la primera forma de comprar una casa «en remate por banco»: participar en la audiencia del juzgado.
• El banco se la adjudica. El acreedor hipotecario de primer grado puede ofertar con base en la liquidación de su crédito, sin consignar dinero si su crédito alcanza (arts. 451 y 468 del CGP). Si nadie le gana, la casa pasa a ser del banco.

También puede pasar que el deudor entregue la casa al banco en dación en pago, o que el banco recupere un inmueble de leasing habitacional. En todos esos casos el inmueble se convierte en un bien recibido en pago que el banco luego vende.

Remate judicial vs. venta de bienes recibidos en pago

Cómo comprar en el remate judicial que pidió el banco

Si la casa todavía está en el proceso, participa como cualquier postor: busca el aviso en el periódico o en el micrositio del juzgado, consigna el 40 % del avalúo en el Banco Agrario a órdenes del juzgado y presenta la oferta. Ojo con una confusión frecuente: el Banco Agrario recibe los depósitos judiciales de todos los juzgados del país, pero no es el vendedor de la casa.

El reto en estos remates es que el banco puede ofertar con su crédito. Si la deuda supera el valor del inmueble, el banco puede llegar más alto que usted sin poner un peso adicional. Ejemplo: casa con avalúo de $300.000.000 y deuda con el banco, ya liquidada, de $260.000.000. La base es $210.000.000 y el depósito para ofertar, $120.000.000. El banco puede ofrecer hasta $260.000.000 con su crédito; para ganar, usted tendría que superar esa cifra, y entonces el descuento frente al avalúo ya no es tan grande.

Si usted gana, el juez cancela la hipoteca y el embargo en el auto de aprobación. Los detalles de la oferta están en la guía de postura de remate y los de la etapa siguiente en la de aprobación del remate.

Cómo funcionan las casas en remate por bancos que ya son del banco

Cuando el inmueble ya está a nombre del banco, lo que se ofrece en sus portales o por intermediarios es una venta privada. Por regla general, el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero obliga a los bancos a vender los bienes recibidos en pago que no pueden conservar como inversión en un plazo de dos años, prorrogable. Por eso tienen interés en venderlos rápido y a veces aceptan precios por debajo del mercado.

El proceso suele ser:

1. Revisa el inventario del banco y separa el inmueble con un valor que fija el banco.
2. Firma una promesa de compraventa con las condiciones: precio, plazos, estado de entrega y quién paga cada gasto.
3. Paga según lo pactado, con recursos propios o un crédito hipotecario, a veces del mismo banco.
4. Se firma la escritura y se registra en la oficina de registro.

Antes de firmar, lea con cuidado la promesa del banco. Si quiere entender qué cláusulas proteger, revise nuestra guía de promesa de compraventa o compare con nuestro formato de promesa de compraventa y la minuta de compraventa de inmueble.

Riesgos de las casas en remate por bancos

El remate bancario tiene riesgos que no siempre se ven en la publicidad:

• Casa ocupada. El banco puede vender el inmueble con el antiguo deudor u otras personas adentro. Si el contrato dice que usted asume la desocupación, el proceso para recuperarlo será suyo y puede tardar.
• Venta «como cuerpo cierto» y «en el estado en que se encuentra». Estas cláusulas limitan los reclamos por daños o por diferencias de área.
• Deudas de administración y servicios. Pregunte quién paga lo causado antes de la entrega y pida el estado de cuenta.
• Procesos pendientes. Un poseedor que reclama pertenencia, o un recurso contra el remate que le dio la casa al banco, pueden afectar su compra. El certificado de tradición y un estudio de títulos lo muestran.
• Precio no siempre bajo. Algunos bienes recibidos en pago salen al valor comercial. Compare con inmuebles similares de la zona.

Otras entidades que venden inmuebles recuperados

Además de los bancos, entidades públicas como Central de Inversiones (CISA) venden inmuebles que el Estado recibió por diferentes vías, y la DIAN remata bienes de deudores de impuestos. Cada una tiene sus reglas de pago y entrega; léalas antes de separar.

Cuál conviene más

El remate judicial suele dar mejor precio, pero exige tener el 40 % del avalúo disponible, pagar el resto en cinco días y esperar la aprobación y la entrega. La venta de bienes recibidos en pago permite usar crédito y firmar una escritura normal, a cambio de un precio menos agresivo. Para comparar con números y saber qué revisar del inmueble en cada caso, nuestro curso de remates judiciales explica el estudio físico, económico y jurídico, la postura y la entrega del bien, con la abogada Mabel Sepúlveda.

Si después de comprar necesita levantar una hipoteca antigua que quedó en el certificado, lea la guía sobre cancelación de hipoteca.

Preguntas frecuentes sobre casas en remate por bancos

¿Qué bancos tienen casas en remate?

Prácticamente todos los bancos que dan crédito hipotecario o leasing habitacional tienen inmuebles recibidos en pago y los publican en sus páginas web o por medio de inmobiliarias aliadas. Verifique siempre en la página oficial del banco que el inmueble y el vendedor son reales antes de consignar.

¿Puedo pagar con crédito hipotecario una casa en remate por bancos?

Si es un bien recibido en pago que vende el banco, sí es posible, y a veces el mismo banco lo financia. Si es un remate judicial, el saldo debe pagarse en 5 días, un plazo que no alcanza para un crédito hipotecario sobre esa misma casa.

¿Es confiable comprar una casa de remate bancario?

Puede serlo si revisa el certificado de tradición, la ocupación del inmueble, las deudas y las cláusulas del contrato. El mayor riesgo es firmar una promesa que le deja a usted la desocupación de la casa sin saber quién vive en ella.

¿El banco puede quedarse con la casa en el remate?

Sí. El acreedor hipotecario puede ofertar con base en su crédito. Si nadie ofrece más, el juez le adjudica la casa y la deuda se abona por el valor del remate; si queda un saldo pendiente, el banco puede seguir cobrándolo con otros bienes del deudor.

¿Las casas en remate por bancos pagan impuesto de remate?

Solo cuando se compran en un remate judicial: el rematante paga el 5 % del valor final. En la venta directa de un bien recibido en pago no hay impuesto de remate, pero sí gastos de notaría, registro y los impuestos propios de la escritura.

Información general sobre casas en remate por bancos según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.

¿Le sirvió? Compártalo: