¿Cómo saber si una casa está en remate? 4 formas de comprobarlo

Si se pregunta cómo saber si una casa está en remate, la respuesta sirve en dos situaciones muy distintas: si va a comprar un inmueble y quiere evitar sorpresas, o si es el propietario, un heredero o un familiar y teme que el banco o un acreedor le quiten la casa. En ambos casos la información está en registros públicos. Aquí le explicamos dónde buscarla, cómo interpretarla y qué hacer con lo que encuentre.

Embargo no es lo mismo que remate

Antes de ver cómo saber si una casa está en remate, conviene aclarar el orden de las cosas. Una casa no sale a remate de un día para otro. Primero un acreedor demanda; el juez ordena el embargo, que se inscribe en el registro; luego viene el secuestro, la orden de seguir adelante la ejecución, el avalúo y, solo al final, el auto que fija la fecha del remate (arts. 444 a 450 del Código General del Proceso).

Por eso una casa embargada no necesariamente está en remate, pero toda casa en remate estuvo antes embargada. El embargo es la primera señal; la fecha de la audiencia es la última.

Cómo saber si una casa está en remate: 4 formas de comprobarlo

1. El certificado de tradición y libertad

Es el documento más útil. Lo puede pedir cualquier persona con el número de matrícula inmobiliaria en las oficinas de registro o en la página de certificados de la Superintendencia de Notariado y Registro. En las anotaciones busque:

• Embargo ejecutivo (con acción real si viene de una hipoteca, o con acción personal si es por otra deuda), con el nombre del juzgado o de la entidad que lo ordenó.
• Hipotecas vigentes a favor de un banco o un particular.
• Embargos por jurisdicción coactiva, por ejemplo por impuesto predial.
• Demandas inscritas, como un proceso de pertenencia o un divisorio.

El certificado no le dirá si ya hay fecha de remate, pero le dará el juzgado y, a veces, el número del proceso.

2. La Consulta de Procesos de la Rama Judicial

Con el nombre o la cédula del propietario, o con el radicado si lo tiene, entre a la Consulta de Procesos Nacional Unificada. Allí verá los procesos en los que aparece y las actuaciones registradas. Las anotaciones que indican que el remate está cerca son, entre otras, «aprueba avalúo», «fija fecha para remate» o «señala fecha de licitación».

3. Los avisos de remate en la prensa y en el micrositio del juzgado

Todo remate judicial debe anunciarse en un listado publicado un domingo, en un periódico de amplia circulación, con al menos 10 días de antelación (art. 450 del CGP). El aviso de remate trae la matrícula y la dirección del inmueble, el avalúo y la fecha. Muchos juzgados suben ese aviso a su micrositio en la página de la Rama Judicial.

4. La diligencia de secuestro

Si un juez o un comisionado fue a la casa con un secuestre para dejarla bajo su custodia, la casa está secuestrada. Es un paso previo obligatorio para el avalúo y el remate. Si es un comprador, pregunte al portero o a la administración si ha habido una diligencia así o si alguien ha ido a mostrar el inmueble como secuestre.

Tabla: qué significa cada señal

Cómo saber si una casa está en remate antes de comprarla

Si va a comprar una casa por fuera de un remate, revise el certificado de tradición expedido ese mismo mes y pida que el vendedor le muestre que no tiene procesos. Una casa embargada no se puede vender libremente: la venta de cosas embargadas por decreto judicial tiene objeto ilícito, salvo que el juez la autorice o el acreedor consienta (art. 1521 del Código Civil). Si el vendedor promete «levantar el embargo con la plata de la venta», haga el negocio con una promesa que lo deje por escrito y con el pago atado al levantamiento.

Si, por el contrario, quiere comprar justamente una casa que ya está en remate, la ruta es participar en la audiencia. Le explicamos cómo preparar la oferta en la guía de postura de remate, y puede presentarla con el memorial de postura de remate. Si quiere aprender a buscar y estudiar estos inmuebles con método, nuestro curso de remates judiciales dedica su segundo capítulo a cómo encontrar la información de un remate.

Qué hacer si la casa en remate es la suya

Si al revisar descubre que su casa está en remate, actúe rápido; estas son las opciones que da la ley:

• Pagar antes de la audiencia. Si antes de iniciar la audiencia se acredita el pago de la deuda y las costas, el juez declara terminado el proceso y levanta el embargo (art. 461 del CGP).
• Negociar con el acreedor. Un acuerdo de pago puede llevar a que el acreedor pida suspender el proceso. Déjelo por escrito y presentado en el juzgado.
• Revisar el avalúo. Si el avalúo está muy por debajo del valor real, durante el traslado de 10 días puede aportar uno diferente (art. 444).
• Insolvencia de persona natural. Si tiene varias deudas y no puede pagar, la aceptación de la solicitud de negociación de deudas suspende los procesos ejecutivos en curso, incluidos los remates pendientes (art. 545 del CGP, modificado por la Ley 2445 de 2025). Revise si cumple los requisitos para acogerse a la ley de insolvencia y qué efectos tiene en qué pasa si me acojo a la ley de insolvencia. En la tienda tenemos el formato del proceso de insolvencia económica.
• Patrimonio de familia. Si la casa está afectada a patrimonio de familia, puede ser inembargable frente a ciertos acreedores. Lo explicamos en patrimonio de familia inembargable.

Las irregularidades del proceso, como una mala notificación o un error en el aviso, deben alegarse antes de la adjudicación: después, las nulidades no se tramitan (art. 455 del CGP). Por eso conviene que un abogado revise el expediente apenas se entere.

Preguntas frecuentes sobre cómo saber si una casa está en remate

¿Cómo saber si mi casa está en remate si nunca me notificaron?

Saque un certificado de tradición y busque su nombre en la Consulta de Procesos de la Rama Judicial. Si hay un proceso del que nunca supo, consulte de inmediato a un abogado: una indebida notificación puede alegarse, pero debe hacerse antes de la adjudicación del remate.

¿Cómo saber si una casa está en remate solo con la dirección?

Con la dirección puede averiguar la matrícula inmobiliaria en la oficina de registro o en el recibo del predial, y con la matrícula pedir el certificado de tradición. El certificado le mostrará embargos e hipotecas y el juzgado que los ordenó.

¿Cuánto tiempo pasa entre el embargo y el remate de una casa?

No hay un plazo fijo. Entre el embargo, el secuestro, la sentencia o el auto que ordena seguir adelante, el avalúo y la fijación de la fecha suelen pasar muchos meses, y a veces años, según la congestión del juzgado y la defensa del deudor.

¿Una casa embargada se puede vender?

No libremente. El embargo inscrito impide registrar la venta mientras no se levante. Se puede negociar pagando la deuda con el dinero de la compra, pero el pago debe atarse al levantamiento del embargo y conviene que intervenga un abogado.

¿El dueño puede seguir viviendo en la casa en remate?

Si la casa es su vivienda, por regla general el juez se la deja al propio deudor en calidad de secuestre, salvo que el acreedor pida entregarla al secuestre designado (art. 595 del CGP). Después de la aprobación del remate, el secuestre debe entregarlo al comprador y, si no lo hace, lo entrega el juez sin admitir oposiciones.

Información general sobre cómo saber si una casa está en remate según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.

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