Insolvencia con hipoteca: ¿puedo conservar mi casa?

La insolvencia con hipoteca genera la pregunta que más angustia: si me acojo a la ley, ¿pierdo la casa? La respuesta depende de si el proceso termina en un acuerdo de pago o en una liquidación, y de cómo se constituyó la hipoteca. Abajo le explicamos las reglas del Código General del Proceso y lo que puede hacer para proteger su vivienda.

Qué pasa con la hipoteca al acogerse a la insolvencia

El crédito hipotecario entra en el trámite como cualquier otra deuda, pero conserva su preferencia: en la prelación del Código Civil, los créditos hipotecarios son de tercera clase, después de los laborales, fiscales y prendarios, y antes de los créditos sin garantía. Desde la aceptación de la solicitud se producen los efectos del artículo 545:

• El proceso ejecutivo hipotecario que estuviera en curso se suspende, igual que las medidas cautelares aún no practicadas del todo.
• El banco no puede iniciar un nuevo proceso de cobro mientras dure la negociación.
• El predial y la administración causados antes de la aceptación quedan sujetos al acuerdo; los posteriores debe pagarlos al día.

En la liquidación patrimonial, el banco tampoco puede ejecutar la garantía por su cuenta (artículo 565, numeral 1): su crédito se paga dentro del proceso con la preferencia que le da la hipoteca. Para ver todos los efectos del trámite, lea qué pasa si me acojo a la ley de insolvencia.

Tres caminos para conservar la casa en una insolvencia con hipoteca

1. El crédito hipotecario dentro del acuerdo general

El acuerdo de pago se aprueba con dos o más acreedores que representen más del 50 % de los votos, contados sobre el capital (artículo 553). Como la deuda de vivienda suele ser la más grande, el banco hipotecario tiene un peso decisivo: no puede aprobar solo, pero sí puede impedir la mayoría. Si el crédito está en UVR, su valor se convierte a pesos con corte al día anterior a la aceptación.

El plazo general del acuerdo es de 5 años, pero el límite no aplica cuando una obligación se pactó originalmente a un plazo mayor (artículo 553, numeral 10). Un crédito hipotecario a 15 o 20 años puede, entonces, conservar su plazo dentro del acuerdo.

2. El acuerdo bilateral sobre la vivienda

Es la herramienta más útil para quien tiene una insolvencia con hipoteca. El numeral 3 del artículo 553 dice que, si no logra un acuerdo con todos los acreedores, el deudor puede firmar en esa misma audiencia acuerdos bilaterales con acreedores que tengan garantía real o leasing sobre el inmueble que sea su vivienda, o sobre bienes muebles necesarios para trabajar.

Ese acuerdo bilateral tiene tres efectos clave:

• Produce plenos efectos entre usted y el banco.
• El crédito y la casa se excluyen de una eventual liquidación patrimonial.
• Solo puede impugnarse si el bien no cumple esas condiciones.

No se puede firmar con el cónyuge, el compañero permanente ni parientes cercanos. Y si lo incumple, el acreedor puede iniciar o continuar el proceso ejecutivo (artículo 560, parágrafo 2). Para preparar la oferta al banco puede apoyarse en nuestra propuesta de negociación de deudas y en la guía sobre cómo negociar deudas con los bancos.

3. La vivienda en la liquidación patrimonial

Si el proceso termina en liquidación, el artículo 565 excluye de la masa los bienes del cónyuge, los que tengan patrimonio de familia inembargable, los afectados a vivienda familiar y los inembargables. Pero el mismo artículo prevé que un acreedor que alegue tener derecho a perseguir esos bienes lo pida mediante incidente.

Ese derecho existe en los casos del artículo 7 de la Ley 258 de 1996: la vivienda afectada es embargable cuando la hipoteca se constituyó antes del registro de la afectación o cuando garantiza un préstamo para comprar, construir o mejorar la vivienda. La mayoría de créditos de vivienda encajan en el segundo caso, de modo que el banco que financió la compra suele poder perseguir la casa. Los detalles del patrimonio de familia están en patrimonio de familia inembargable.

Ejemplo de insolvencia con hipoteca

Marta tiene un apartamento afectado a vivienda familiar, comprado con un crédito hipotecario de $120 millones del que debe $95 millones. Además debe $50 millones en tarjetas y créditos de consumo a tres entidades. Se acoge a la negociación:

1. Con la aceptación, se suspende el ejecutivo hipotecario que el banco había iniciado.
2. Los acreedores de consumo no aceptan su propuesta y no se logra la mayoría.
3. En la misma audiencia, Marta firma un acuerdo bilateral con el banco: pagará la cuota del crédito y pondrá al día lo atrasado en 24 meses.
4. La negociación fracasa para las demás deudas y se abre la liquidación, pero el apartamento y el crédito hipotecario quedan por fuera de ella.

Marta conserva su casa mientras cumpla el acuerdo con el banco.

Otras salidas: dación en pago y venta del inmueble

Cuando la cuota ya no cabe en el presupuesto, conservar la casa puede no ser realista. La ley ofrece alternativas:

• Dación en pago al banco. Si el valor que se le da al inmueble en el acuerdo no supera la deuda, no se requiere el consentimiento del acreedor garantizado, y el saldo sigue debiéndose (artículo 554, numeral 6). Un acreedor puede impugnar si el valor difiere en más del 10 % del que defina el juez (artículo 557).
• Venta dentro del acuerdo. El acuerdo puede disponer la venta de bienes embargados; el precio se destina primero al capital garantizado y el excedente a las demás deudas (artículo 553, numeral 6).
• Leasing habitacional. Puede renegociarse; si no hay acuerdo, cualquiera de las partes puede terminarlo (artículo 545, numeral 8).

Si al final paga el crédito, el siguiente paso es levantar el gravamen; lo explicamos en cancelación de hipoteca.

Errores frecuentes en una insolvencia con hipoteca

• Dejar de pagar la cuota hipotecaria durante el trámite creyendo que la suspensión lo cubre todo. La suspensión frena el proceso, pero los intereses y el saldo siguen corriendo.
• Constituir una hipoteca a favor de un familiar poco antes de radicar. El artículo 572 permite revocar hipotecas sobre bienes que valgan más del 10 % de los activos constituidas en los 18 meses anteriores.
• Creer que la afectación a vivienda familiar protege frente al banco que prestó para comprar la casa.
• Olvidar que el codeudor del crédito hipotecario, a menudo el cónyuge, puede seguir siendo cobrado (artículo 547).

Insolvencia con hipoteca: cuándo pedir ayuda

Las decisiones sobre la vivienda son las de mayor impacto en el proceso. Antes de radicar, vale la pena calcular si la cuota hipotecaria cabe junto con la propuesta para los demás acreedores. Nuestro formato de proceso de insolvencia económica le pide indicar los gravámenes y la afectación de cada bien, y la asesoría sobre insolvencia económica le permite revisar con un abogado si le conviene el acuerdo bilateral. Las desventajas generales del trámite están en lo malo de la ley de insolvencia, y el texto de los artículos citados en el Código General del Proceso de la Secretaría del Senado.

Preguntas frecuentes sobre insolvencia con hipoteca

¿El banco puede rematar mi casa si estoy en insolvencia con hipoteca?

Mientras dure la negociación, no: el proceso ejecutivo se suspende desde la aceptación. Si firmó un acuerdo bilateral y lo incumple, el banco puede continuar el proceso. En la liquidación, el crédito se paga dentro de ella con su preferencia de tercera clase.

¿Tengo que seguir pagando la cuota hipotecaria durante la negociación?

La ley suspende el cobro judicial, pero si quiere conservar la vivienda lo prudente es seguir pagando o pactar pronto con el banco. Un abogado puede revisar cómo tratar en su caso las cuotas que se causen después de la aceptación.

¿La afectación a vivienda familiar me protege del banco?

Solo si la hipoteca no garantiza el préstamo para comprar, construir o mejorar la vivienda y se constituyó después del registro de la afectación. En los créditos de vivienda comunes, el banco puede perseguir el inmueble.

¿Puedo hacer un acuerdo bilateral si la casa no es mi vivienda?

No con esa figura. El acuerdo bilateral del artículo 553 es para el inmueble que sea su vivienda o para bienes muebles necesarios para su actividad productiva o su vida de relación.

¿Qué pasa si la casa está a nombre de mi cónyuge?

Los bienes del cónyuge o compañero no entran en su liquidación. Pero si su cónyuge es codeudor del crédito hipotecario, el banco puede seguir cobrándole a él.

Información general sobre insolvencia con hipoteca según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.

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