Aprobación del remate: plazos, entrega del bien y devolución del dinero

La aprobación del remate es el auto con el que el juez confirma la venta judicial y le da al comprador el camino para registrar y recibir el bien. Mientras ese auto no exista, el rematante pagó pero todavía no es dueño. En esta guía verá los plazos de ley, qué contiene la providencia y qué hacer si el juzgado se demora o si debe recuperar su depósito.

Qué es la aprobación del remate

El remate tiene dos momentos. Primero, la audiencia en la que se adjudica el bien al mejor postor. Después, el auto que revisa que todo se cumplió y aprueba la venta. Ese segundo paso es la aprobación del remate y está regulado en el artículo 455 del Código General del Proceso.

Hasta que el auto quede en firme, el rematante no puede inscribir la propiedad a su nombre ni exigir la entrega. Por eso es la etapa que más ansiedad genera en quienes compran en remates judiciales.

Requisitos que debe cumplir el rematante

El artículo 453 le da al rematante cinco días desde la diligencia para:

1. Consignar el saldo del precio a órdenes del juzgado, descontando el depósito del 40 % que ya hizo.
2. Pagar el impuesto de remate del 5 % sobre el valor final y presentar el recibo.

Si no paga a tiempo, el juez imprueba el remate y el postor pierde la mitad del depósito a título de multa. Para dejar constancia de que cumplió, presente un memorial con los comprobantes; nuestro memorial de cumplimiento de requisitos para inmuebles trae la estructura lista.

Qué ordena el auto de aprobación del remate

Según el artículo 455, el auto de aprobación del remate dispone:

• La cancelación de hipotecas, prendas, afectación a vivienda familiar y patrimonio de familia que pesen sobre el bien.
• La cancelación del embargo y el levantamiento del secuestro.
• La expedición de copia del acta de remate y del auto, para inscribirla y protocolizarla en notaría si el bien está sujeto a registro.
• La entrega del bien por el secuestre al rematante.
• La entrega de los títulos de propiedad que tenga el deudor.
• El pago al acreedor con el producto del remate y la entrega del remanente al deudor, si no está embargado.

Un punto que protege al comprador: el juez debe reservar parte del dinero para pagar impuestos, servicios públicos, cuotas de administración y parqueo causados hasta la entrega. El rematante tiene diez días después de recibir el bien para demostrar esas deudas; si no lo hace, el dinero reservado se entrega a las partes.

Puede consultar el texto completo de estos artículos en el Código General del Proceso publicado por la Secretaría del Senado.

Cuando la aprobación del remate se demora

En la práctica, muchos juzgados tardan más de cinco días. La ley dice que incumplir lo dispuesto en el artículo 455 constituye falta disciplinaria gravísima, lo que da peso a una solicitud bien presentada.

Cómo pedir celeridad en la aprobación del remate

Lo recomendable es radicar un memorial corto que recuerde:

• La fecha de la audiencia y la fecha en que consignó el saldo y el impuesto.
• Que ya venció el término de cinco días del artículo 455.
• La petición concreta: que se dicte el auto de aprobación del remate y se libren los oficios.

Puede usar nuestra solicitud de celeridad al auto de aprobación de remate. Si el juzgado sigue sin pronunciarse después de varios requerimientos, hable con un abogado sobre la vigilancia judicial administrativa o una acción de tutela por mora judicial; la acción de tutela procede solo cuando la demora es injustificada y afecta derechos fundamentales.

La entrega del bien rematado

Con el auto en firme, el juez comunica al secuestre que debe entregar el bien. La entrega del bien rematado tiene dos vías:

• Entrega voluntaria del secuestre: tiene tres días desde que recibe la comunicación.
• Entrega por el juez: si el secuestre no cumple, el rematante pide al juez que haga la diligencia, la cual debe realizarse en un plazo no mayor a quince días. En esa diligencia no se admiten oposiciones.

Si el inmueble está ocupado por el deudor o por un tercero, la diligencia de entrega es el momento de recuperar la tenencia. Lleve la copia del auto y del acta registradas.

Devolución de dinero en remate

Hay tres situaciones en las que usted puede reclamar dinero consignado:

1. No ganó la subasta: el juez ordena devolver los depósitos en la misma audiencia.
2. El remate no se hizo: si por cualquier causa la diligencia no se realiza, el artículo 452 ordena la devolución inmediata.
3. El remate se anuló o se improbó por causa ajena al rematante: puede pedir la devolución de lo pagado.

Cuando la devolución de dinero en remate se demora, conviene presentar una solicitud escrita con el número del depósito judicial y los datos de la cuenta. Tenemos una solicitud de devolución de dinero en proceso de remate y otra versión para pagos en efectivo.

Un caso típico de principio a fin

Una compradora gana en Medellín el remate de una casa por $210.000.000. Consigna el saldo y el impuesto al tercer día y radica el memorial con los comprobantes. Pasan tres semanas sin auto. Ella presenta una solicitud de celeridad citando el artículo 455 y, a los pocos días, el juzgado aprueba el remate.

El auto ordena cancelar la hipoteca del banco y el embargo, y librar el oficio al secuestre. La casa sigue ocupada por el antiguo dueño, de modo que el secuestre no logra entregarla en los tres días. Ella pide entonces la diligencia de entrega al juez, que la programa dentro del plazo legal y le entrega el inmueble sin admitir oposiciones.

Con la copia del acta y del auto, la compradora protocoliza en notaría y registra. Al revisar las cuentas, encuentra administración atrasada por $4.800.000; la presenta al juzgado dentro de los diez días y se paga con el dinero reservado.

Registro del remate y trámites finales

Con las copias del acta y del auto de aprobación del remate, el comprador:

• Protocoliza los documentos en la notaría del lugar del proceso.
• Inscribe la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
• Actualiza el predio en catastro y servicios públicos.

Para vehículos, el trámite se hace ante el organismo de tránsito donde está matriculado. Si quiere ver todo el ciclo explicado con ejemplos, revise el curso de remates judiciales.

Preguntas frecuentes sobre aprobación del remate

¿Puedo vender el inmueble antes de la aprobación del remate?

No es recomendable. Mientras no exista auto de aprobación en firme y registrado, usted no figura como propietario en el certificado de tradición, de modo que no puede transferir el dominio.

¿Quién paga las deudas de administración del inmueble rematado?

El juez debe reservar del producto del remate la suma necesaria para impuestos, servicios públicos, administración y parqueo causados hasta la entrega. Usted debe demostrar esas deudas dentro de los diez días siguientes a recibir el bien.

¿Se puede anular un remate ya adjudicado?

Las irregularidades que afectan la validez del remate deben alegarse antes de la adjudicación. Las nulidades que se pidan después no se oyen, según el artículo 455 del Código General del Proceso.

¿Cuánto tarda en total un remate hasta la entrega?

Sumando los plazos legales, entre la audiencia y la entrega pueden pasar algo más de un mes. En la práctica suele tomar varios meses por la carga de los juzgados y los tiempos de registro.

¿El auto de aprobación del remate se puede apelar?

Las partes pueden presentar los recursos que la ley permita contra esa providencia, y por eso hay que esperar a que quede en firme antes de registrar. Si alguien recurre, pregunte en el juzgado el estado del trámite y no haga gastos de notaría hasta tener la ejecutoria.

¿Qué hago si el secuestre no me entrega el bien?

Pida al juez que realice la diligencia de entrega. La ley le da un plazo máximo de quince días desde su solicitud y en esa diligencia no se admiten oposiciones.

Información general sobre aprobación del remate según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.

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