Contrato de obra civil: cláusulas clave para construir sin problemas

Un contrato de obra civil bien hecho es la diferencia entre una remodelación que termina a tiempo y una pelea con el contratista por sobrecostos, materiales o trabajos mal hechos. Sirve para construir una casa, ampliar un local, hacer un muro de contención o remodelar un apartamento. Aquí le explicamos qué cláusulas no pueden faltar, cómo manejar el anticipo y qué dice la ley sobre la responsabilidad del constructor.

Qué es un contrato de obra civil

Es el acuerdo por el que una persona (el contratista o constructor) se obliga a ejecutar una obra material para otra (el contratante o dueño de la obra) a cambio de un precio. El contratista trabaja con sus propios medios y con autonomía técnica, a diferencia de un trabajador que cumple órdenes de un empleador.

El Código Civil lo regula dentro del arrendamiento de obra (arts. 2053 a 2062). Una regla curiosa: si el constructor pone los materiales principales, la ley trata el contrato como venta; si los pone el dueño, como arrendamiento de obra. Por eso conviene escribir quién compra qué.

El contrato de obra civil, también llamado contrato de construcción, se usa tanto con empresas constructoras como con maestros de obra independientes. En ambos casos conviene ponerlo por escrito, aunque el trabajo sea pequeño.

Precio global o precios unitarios en el contrato de obra civil

Es la primera decisión al redactar un contrato de obra civil, porque define quién asume el riesgo de que la obra cueste más.

En un contrato de obra a precio global para construir un edificio, el Código Civil dice que el empresario no puede pedir aumento de precio porque subieron los jornales o los materiales, ni por agregaciones al plan original, salvo que se haya pactado un precio aparte para ellas (art. 2060). Si aparecen costos imprevisibles, como un vicio oculto del suelo, debe pedir autorización al dueño y, si este se niega, acudir al juez.

Cláusulas que no pueden faltar en el contrato de obra civil

Nuestro modelo de contrato de obra civil y construcción incluye estas diez cláusulas:

1. Objeto y alcance: descripción de la obra, planos, especificaciones y presupuesto como anexos.
2. Precio y forma de pago: global o unitario, cortes de obra y actas de pago.
3. Anticipo: valor, uso y amortización.
4. Plazo y cronograma: fecha de inicio, hitos y fecha de entrega.
5. Materiales: quién los suministra y con qué calidad.
6. Pólizas: cumplimiento, buen manejo del anticipo, calidad y estabilidad, salarios y responsabilidad civil.
7. Retención de garantía: un porcentaje de cada pago que se devuelve al recibir la obra.
8. Seguridad social y seguridad en el trabajo: afiliación del personal y elementos de protección.
9. Licencias y permisos: quién los tramita y paga.
10. Recibo, actas y solución de conflictos: acta de entrega, multas por retraso y conciliación.

Ejemplo práctico

Pedro contrata la ampliación de su casa en Bello por $80.000.000 a precio global. Entrega un anticipo del 30 % ($24.000.000), que se amortiza descontando el 30 % de cada acta mensual. Se retiene el 5 % de cada pago como garantía, que se devuelve dos meses después del acta de recibo, si no hay reparaciones pendientes. El plazo es de cinco meses, con una multa diaria por retraso.

Anticipo en contrato de obra: cómo protegerlo

El anticipo en contrato de obra es el dinero que el dueño entrega al inicio para que el contratista compre materiales y arranque. Es un préstamo para la obra, no un pago: se descuenta (amortiza) de los pagos siguientes. Distinto es el pago anticipado, que es parte del precio y pasa a ser del contratista desde que lo recibe.

Para proteger el anticipo en contrato de obra:

• Pacte un porcentaje razonable y el destino del dinero (materiales, equipos, mano de obra).
• Pida una póliza de buen manejo del anticipo por el mismo valor.
• Exija soportes de compras antes del siguiente pago.
• Amortícelo en cada acta, en el mismo porcentaje.

Responsabilidad del constructor en el contrato de obra civil

El artículo 2060 del Código Civil establece una de las reglas más importantes: si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, en los diez años siguientes a su entrega, por vicio de construcción, del suelo o de los materiales, responde el empresario. Firmar el acta de recibo no lo libera de esa responsabilidad.

Además, si la obra no se ejecutó bien, el dueño puede exigir que se haga de nuevo o pedir indemnización, y la discusión técnica se resuelve con peritos (art. 2059). El dueño también puede hacer cesar la obra antes de terminar, reembolsando los costos, pagando el trabajo hecho y lo que el contratista hubiera ganado (art. 2056).

Para vivienda nueva, la Ley 1796 de 2016 añadió obligaciones de supervisión técnica y amparos a favor de los compradores, que conviene revisar con un abogado si se trata de un proyecto para vender.

Trabajadores de la obra y solidaridad laboral

Que usted contrate a un constructor no lo libra del todo frente a sus trabajadores. El artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo, modificado por la Ley 2466 de 2025, dice que quien contrata la obra responde solidariamente por salarios, prestaciones e indemnizaciones de los trabajadores del contratista, salvo que se trate de labores extrañas a las actividades normales de su empresa o negocio.

Por eso el contrato de obra civil debe obligar al contratista a afiliar a su personal a seguridad social y riesgos laborales, a presentar las planillas cada mes y a dar una póliza de salarios y prestaciones. Si quien trabaja es un profesional independiente que solo asesora, quizás le sirva más un contrato de prestación de servicios; si el constructor contrata un obrero para esa obra concreta, el vínculo suele ser un contrato de obra o labor.

Licencias, diseños e interventoría

Antes de construir o ampliar, se necesita licencia de construcción ante la curaduría urbana o la oficina de planeación del municipio. El contrato debe decir quién la tramita y quién paga los impuestos y expensas. Construir sin licencia puede traer multas y órdenes de demolición.

En obras grandes, los diseños estructurales y la supervisión técnica suelen contratarse por aparte. Para eso puede servir un contrato de consultoría, que define entregables, honorarios y propiedad de los planos. Un interventor independiente revisa calidad y cantidades antes de cada pago.

Errores comunes en el contrato de obra civil y de construcción

• No anexar planos ni especificaciones: luego nadie sabe qué se pactó.
• Pagar por adelantado más de lo ejecutado.
• No exigir pólizas ni retención de garantía.
• Aceptar obras adicionales de palabra, sin precio por escrito.
• No dejar acta de recibo con observaciones.

Si el proyecto implica compra de un lote o venta de unidades, revise también la promesa de compraventa y consulte con un abogado antes de firmar.

Preguntas frecuentes sobre contrato de obra civil

¿Un contrato de obra civil con un maestro de obra debe ser escrito?

La ley no exige escritura para obras privadas, pero sin documento es muy difícil probar el precio, el plazo y lo que se incluyó. Un contrato sencillo con presupuesto anexo y firmas evita la mayoría de los conflictos.

¿Qué porcentaje de anticipo es normal?

No hay un porcentaje legal para obras privadas. En la práctica se pactan anticipos entre el 20 % y el 50 %, según el tamaño de la obra y la confianza en el contratista. Entre más alto, más importante es la póliza y el control de soportes.

¿El contratista puede cobrar más si suben los materiales?

En un contrato a precio global para construir un edificio, la regla del Código Civil es que no puede pedir aumento por ese motivo, salvo que se haya pactado un ajuste. En contratos a precios unitarios o con cláusula de reajuste, se aplica lo acordado.

¿Qué hago si el contratista abandona la obra?

Deje constancia del estado de la obra con fotos, un acta y, si es posible, un perito. Con el contrato puede reclamar la póliza de cumplimiento y del anticipo, y demandar la devolución del dinero no invertido y los perjuicios. Conviene intentar antes una conciliación.

¿Quién responde si un trabajador se accidenta en la obra?

El empleador directo del trabajador debe tenerlo afiliado a riesgos laborales. El dueño de la obra puede responder solidariamente si la labor hace parte de sus actividades normales. Exigir las planillas de afiliación cada mes reduce mucho ese riesgo.

Información general sobre contrato de obra civil según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.

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