En resumen: El estudio de títulos para un remate tiene dos partes: el certificado de tradición del inmueble (dueño, hipotecas, embargos, limitaciones, demandas inscritas) y el expediente del proceso (citación de acreedores, avalúo, recursos y nulidades pendientes). El auto de aprobación cancela hipotecas, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar y el embargo del proceso, pero no borra todo lo que aparece en el folio.
El estudio de títulos para remates es la revisión jurídica que se hace antes de consignar el 40 % y ofertar, para saber qué compra exactamente y qué problemas hereda. En un remate no hay vendedor que responda ni promesa de compraventa que negociar: lo que no vio antes, lo asume después. Esta guía le muestra qué revisar, en qué orden y cuáles son las señales para no ofertar.
Qué es el estudio de títulos para remates
En una compraventa normal, el estudio de títulos revisa la historia del inmueble para confirmar que el vendedor es dueño y que no hay gravámenes ocultos. En un remate se hace lo mismo, con una diferencia: también hay que revisar el proceso judicial, porque un error del juzgado o de las partes puede dejar el remate sin efecto.
Por eso hablamos de dos frentes:
- El estudio del bien: certificado de tradición, avalúo, catastro, deudas y estado físico.
- El estudio del expediente: que el proceso esté en orden para que el remate se apruebe y quede firme.
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El certificado de tradición: primera pieza del estudio de títulos para remates
El certificado de tradición y libertad muestra cada acto inscrito sobre el inmueble. Se pide en línea en la Superintendencia de Notariado y Registro con el número de matrícula inmobiliaria, que aparece en el aviso del remate.
El artículo 450 del Código General del Proceso exige que al expediente se aporte un certificado expedido dentro del mes anterior a la diligencia. Aun así, pida uno propio y reciente: entre esa fecha y el día del remate pueden aparecer nuevas anotaciones.
Qué revisar en cada anotación
| Anotación | Qué significa | Qué pasa con el remate |
|---|---|---|
| Hipoteca | Garantía de un crédito | El auto de aprobación ordena cancelarla (art. 455), si el acreedor fue citado |
| Embargo del proceso que remata | Medida que permite la venta judicial | Se cancela con la aprobación |
| Embargos de otros procesos | Otros acreedores persiguen el bien | Revise el expediente: pueden existir embargos de remanentes o concurrencia; consúltelo con un abogado |
| Patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar | Protección de la vivienda | El auto ordena cancelarlos, si fuere el caso |
| Demanda inscrita | El bien está en otro pleito | El rematante queda como cesionario del derecho litigioso (art. 452) |
| Falsa tradición | El titular no tiene el dominio completo | Usted compraría derechos incompletos |
| Usufructo, servidumbre, reglamento de propiedad horizontal | Limitaciones del dominio | No se mencionan entre lo que cancela el remate |
| Derechos de cuota | El deudor es dueño de solo una parte | Usted quedaría en comunidad con los demás dueños |
Si encuentra un patrimonio de familia, conviene entender cuándo es inembargable; lo explicamos en patrimonio de familia inembargable. Y si ve una prohibición de enajenar, lea nuestra guía sobre la prohibición de enajenar.
El estudio del expediente: que el remate quede firme
Un remate bien ofertado puede caerse si el proceso tenía fallas. Las irregularidades se pueden alegar hasta antes de la adjudicación y el juez debe hacer un control de legalidad en el auto que fija la fecha (artículo 448), pero conviene revisar por su cuenta:
- Que haya auto o sentencia que ordenó seguir adelante la ejecución, en firme.
- Que el bien esté embargado, secuestrado y avaluado. Sin esos tres pasos no se fija fecha de remate.
- Que se haya citado a los acreedores hipotecarios o prendarios que aparecen en el certificado. Si no se citaron, el artículo 448 dice que no debe fijarse fecha.
- Que no haya solicitudes pendientes de levantamiento de embargo o secuestro, ni recursos contra autos de desembargo o de inembargabilidad.
- Que el avalúo esté en firme y que usted entienda de dónde sale (catastral más 50 % o dictamen pericial).
- Que el aviso cumpla el artículo 450: publicación un domingo, con 10 días de anticipación, con todos los datos.
- Que no haya nulidades propuestas sin resolver ni incidentes de terceros sobre el bien.
- Quién ocupa el inmueble según el acta de secuestro: el deudor, un arrendatario o un tercero que alegó posesión.
Puede revisar las actuaciones en la consulta de procesos de la Rama Judicial. Muchos juzgados tienen además el expediente digital en su micrositio; si no lo ve, puede pedir acceso al despacho. Si el proceso está archivado o viejo, nuestra guía sobre el expediente digital le ayuda a ubicarlo.
El estudio económico: avalúo, deudas y mercado
El estudio de títulos para remates no termina en lo jurídico. Hay que saber si el precio tiene sentido:
- Compare el avalúo con el mercado: busque ventas reales de inmuebles similares en la zona.
- Impuesto predial y valorización: pida el estado de cuenta en la secretaría de hacienda del municipio.
- Administración: si es propiedad horizontal, pregunte a la administración por la deuda.
- Servicios públicos: revise si hay cortes o deudas grandes.
El juez debe reservar del producto del remate lo necesario para impuestos, servicios, administración y parqueo causados hasta la entrega, pero usted debe probar esas deudas dentro de los 10 días siguientes a recibir el bien (artículo 455). Si quiere entender qué pasa con el predial atrasado, vea nuestra guía de prescripción del impuesto predial.
Estudio físico: la visita con el secuestre
El aviso trae el nombre y el teléfono del secuestre, que es quien muestra el bien. En la visita revise:
- Que la dirección y el área coincidan con el certificado y con el catastro.
- El estado de techos, humedades, redes eléctricas e hidráulicas.
- Quién vive allí y en calidad de qué (dueño, arrendatario, familiar, tercero).
- Si hay construcciones que no aparecen en el folio.
Señales para no ofertar
| Señal | Por qué es riesgosa |
|---|---|
| Acreedor hipotecario que no fue citado | El remate puede no aprobarse o discutirse |
| Recurso o nulidad pendiente | El remate podría repetirse |
| Demanda de pertenencia inscrita | Un tercero alega ser dueño por posesión |
| Falsa tradición o derechos de cuota | No compra el inmueble completo |
| Tercero que alegó posesión en el secuestro | La entrega puede complicarse |
| Avalúo muy por encima del mercado | El 70 % deja de ser una ganga |
Si aparece una demanda de pertenencia, entienda primero cómo funciona ese proceso en nuestra guía de demanda de pertenencia.
Cuándo encargar el estudio de títulos para remates a un abogado
Si el inmueble tiene varias anotaciones, embargos de distintos juzgados o un ocupante que no es el deudor, conviene que un abogado revise el expediente antes de consignar. Puede darle poder para actuar en el proceso con nuestro formato de poder especial amplio y suficiente; si además va a licitar por usted, el poder debe decir expresamente que lo faculta para hacer postura. Cuando ya decida ofertar, la oferta se arma con el memorial de postura de remate.
Preguntas frecuentes sobre el estudio de títulos para remates
¿El remate borra todas las deudas y gravámenes del inmueble?
No todos. El auto de aprobación cancela las hipotecas y prendas, el patrimonio de familia, la afectación a vivienda familiar y el embargo del proceso. Limitaciones como servidumbres, usufructos o una demanda inscrita de otro pleito deben revisarse aparte.
¿Dónde saco el certificado de tradición de un inmueble en remate?
En la página de certificados de la Superintendencia de Notariado y Registro o en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, con el número de matrícula inmobiliaria que trae el aviso. Pida uno reciente, aunque el expediente ya tenga uno.
¿Puedo ver el expediente del proceso si no soy parte?
Las actuaciones se consultan en el portal de la Rama Judicial, y el protocolo de remates virtuales exige que el expediente esté digitalizado y disponible en el micrositio del juzgado para el remate. Si no lo encuentra, pida acceso al despacho por escrito.
¿Cuánto cuesta un estudio de títulos para remates?
El certificado de tradición tiene un costo fijado cada año por la Superintendencia. Los honorarios de un abogado varían según la ciudad y la complejidad del expediente. Compárelo con lo que arriesga: el 40 % del avalúo.
¿Qué pasa si después del remate aparece un problema en el título?
Depende del problema. Algunas fallas del proceso solo se pueden alegar antes de la adjudicación, y después ya no se oyen. Por eso el estudio se hace antes de consignar; si el problema surge después, consulte de inmediato con un abogado.
Información general sobre estudio de títulos para remates según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.
Formatos de estudio de títulos para remates
- Curso Remates Judiciales Colombia
- Memorial de postura de remate
- Solicitud de celeridad a auto de aprobación de remate
- Poder especial amplio y suficiente
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