¿Cómo funciona un remate judicial en Colombia? Etapas, plazos y cifras

Entender cómo funciona un remate judicial le sirve tanto si quiere comprar un bien a buen precio como si es usted el deudor y teme perder su casa. Es la última parte de un proceso ejecutivo: el acreedor ya demostró que le deben y el juez vende los bienes embargados para pagarle. A continuación le explicamos cada etapa, con sus plazos y las normas del Código General del Proceso que la regulan.

Qué es un remate judicial y de dónde sale

Para entender cómo funciona un remate judicial hay que partir de que es una venta forzada. El dueño del bien no decide venderlo: lo hace el juez, porque el bien está embargado dentro de un proceso ejecutivo y el deudor no pagó. Con el dinero del remate se paga al acreedor el crédito y las costas, y si sobra algo, ese remanente se le entrega al deudor, salvo que también esté embargado.

El proceso ejecutivo puede ser por una deuda sin garantía (un pagaré, una letra, cuotas de administración) o por una deuda con hipoteca o prenda. En este último caso el bien hipotecado se embarga desde el comienzo y el acreedor hipotecario puede incluso ofertar con base en su crédito.

Cómo funciona un remate judicial paso a paso

Las reglas están en los artículos 444 a 457 del Código General del Proceso. El recorrido completo es este:

1. Embargo y secuestro. El juez ordena embargar el bien (se inscribe en el certificado de tradición si es un inmueble o vehículo) y luego un secuestre lo recibe para custodiarlo. Le explicamos estas medidas en la entrada sobre medidas cautelares y embargo.
2. Orden de seguir adelante la ejecución. Si el deudor no se defendió o perdió, el juez ordena continuar.
3. Avalúo. Cualquiera de las partes presenta el avalúo dentro de los 20 días siguientes; se corre traslado por 10 días para observaciones (art. 444).
4. Liquidación del crédito. Se calcula cuánto se debe con intereses (art. 446).
5. Auto que fija fecha. El juez hace control de legalidad, fija la fecha y la base de la licitación: 70 % del avalúo (art. 448).
6. Publicación. El remate se anuncia en un periódico de amplia circulación, un domingo, con al menos 10 días de antelación (art. 450).
7. Depósito y postura. Quien quiera ofertar consigna el 40 % del avalúo a órdenes del juzgado y puede presentar la oferta dentro de los 5 días anteriores o durante la primera hora de la audiencia (arts. 451 y 452).
8. Audiencia de remate. Se abren los sobres y se adjudica al mejor postor (art. 452).
9. Pago del saldo y del impuesto. El rematante paga en 5 días (art. 453).
10. Aprobación, registro y entrega. El juez aprueba en 5 días, se registran el acta y el auto, y el secuestre entrega el bien (arts. 455 y 456).

Tabla de etapas, normas y plazos

Cómo se calcula el avalúo y por qué el precio es bajo

Para los inmuebles, la regla del artículo 444 es el avalúo catastral aumentado en un 50 %, salvo que la parte que lo presente considere que no refleja el precio real y aporte un dictamen pericial. Para los vehículos se toma el valor fijado oficialmente para el impuesto, o el de una publicación especializada.

Como la base es el 70 % de ese avalúo, el precio mínimo suele quedar por debajo del valor comercial. Ejemplo: avalúo catastral de $120.000.000; avalúo para el remate, $180.000.000; base de la licitación, $126.000.000; depósito para ofertar, $72.000.000.

Cómo funciona un remate judicial el día de la audiencia

Llegada la hora, el secretario anuncia cuántos sobres se recibieron antes y pide a los presentes que entreguen sus ofertas en sobre cerrado dentro de la hora. Cada sobre lleva la oferta firmada y el comprobante del depósito. La oferta es irrevocable.

Pasada una hora, el juez abre los sobres, lee las ofertas que cumplen los requisitos y adjudica al mejor postor. Si hay empate, invita a los empatados presentes a mejorar su oferta; si nadie mejora, gana quien ofertó primero. A los demás se les ordena devolver su depósito en la misma diligencia.

Hoy muchas audiencias de remate se hacen de forma virtual: el juzgado recibe las ofertas por correo, normalmente en un PDF protegido con contraseña, y conecta a los postores por videollamada. Cada despacho publica su protocolo en el micrositio de la Rama Judicial. La ley también permite las pujas electrónicas, bajo la responsabilidad del juez.

Quien oferta por otra persona necesita poder con facultad expresa para licitar. Para preparar la oferta puede usar nuestro memorial de postura de remate, y en la guía de postura de remate encontrará cómo se hace la consignación.

Qué pasa después de ganar

El rematante consigna el saldo (precio ofrecido menos el depósito) y presenta el recibo del impuesto de remate del 5 %. Si no lo hace en 5 días, el remate se imprueba y pierde la mitad del depósito.

Si cumple, el juez dicta el auto de aprobación, que ordena cancelar hipotecas, embargos, afectación a vivienda familiar y patrimonio de familia; expedir copias del acta y del auto para registrarlas y protocolizarlas en notaría; entregar el bien; y reservar dinero para las deudas de impuestos, servicios y administración causadas hasta la entrega. Lo explicamos con detalle en la entrada sobre la aprobación del remate. Para acreditar los pagos ante el juzgado tenemos el memorial de cumplimiento de requisitos para inmuebles y el de bienes muebles.

Qué pasa si nadie oferta o se cae el remate

Si no hay postores, el remate se declara desierto y el juez fija nueva fecha. La base sigue siendo la misma: con el Código General del Proceso no hay rebajas automáticas en cada licitación. Fracasada la segunda licitación, cualquier acreedor puede aportar un nuevo avalúo, y el deudor también puede hacerlo si pasó más de un año desde que quedó en firme el anterior (art. 457).

Si el remate se imprueba o se anula, se repite con la misma postura admisible.

Cómo funciona un remate judicial para el deudor

El deudor puede evitar el remate pagando. Si antes de iniciada la audiencia se acredita el pago de la obligación y las costas, el juez declara terminado el proceso y levanta los embargos (artículo 461 del CGP). También puede objetar el avalúo durante el traslado o negociar con el acreedor. Las irregularidades del proceso deben alegarse antes de la adjudicación: las nulidades que se presenten después no se tramitan (art. 455).

Si quiere ver cómo funciona un remate judicial en la práctica, con ejemplos reales y la experiencia de una abogada que participa en remates, nuestro curso de remates judiciales recorre en 12 capítulos desde la búsqueda del aviso hasta el registro y la entrega del bien.

Preguntas frecuentes sobre cómo funciona un remate judicial

¿Cuánto tiempo pasa desde el embargo hasta el remate?

Depende del juzgado y de si el deudor se defiende. Entre el embargo, el secuestro, el avalúo y la fijación de fecha suelen pasar muchos meses, y en procesos con excepciones o recursos, años. Los plazos de la ley son cortos, pero la congestión los alarga.

¿Quién puede participar en un remate judicial?

Cualquier persona con capacidad legal que consigne el 40 % del avalúo. El único ejecutante o el acreedor de mejor derecho puede ofertar con su crédito sin consignar, si este equivale al menos al 40 % del avalúo. Para ofertar en nombre de otro se necesita poder con facultad expresa.

¿Se puede ofertar menos del 70 % del avalúo?

No. La base de la licitación es el 70 % del avalúo y las ofertas inferiores no se tienen en cuenta. Esa base se mantiene aunque el remate quede desierto; para bajarla habría que aportar un nuevo avalúo después de la segunda licitación fallida.

¿El remate judicial se hace en el juzgado o en otro lugar?

Normalmente lo hace el juzgado del proceso, en audiencia presencial o virtual. La ley también permite comisionar al juez del lugar donde está el bien, o a notarías, centros de conciliación, cámaras de comercio o martillos autorizados, si lo pide quien tiene derecho a solicitar el remate.

¿El deudor puede recuperar el bien después del remate?

Una vez adjudicado y aprobado el remate, no hay un derecho general a recuperarlo pagando. El momento para evitarlo es antes de que empiece la audiencia, pagando la deuda y las costas. Después, solo cabrían discusiones excepcionales que debe estudiar un abogado.

Información general sobre cómo funciona un remate judicial según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.

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