Entrega del bien rematado: qué hacer si está ocupado

La entrega del bien rematado es el último paso del remate y el que más preocupa a quien compra: ganar la subasta y registrar no sirve de mucho si no puede entrar al inmueble. La ley fija plazos cortos y una diligencia sin oposiciones, pero en la práctica el ocupante, el secuestre o la congestión del juzgado pueden alargar el proceso. Aquí le explicamos qué dice la norma y qué hacer en cada caso.

Cuándo se ordena la entrega del bien rematado

La entrega no ocurre el día de la audiencia. Primero el rematante paga el saldo y el impuesto de remate en 5 días; luego el juez dicta el auto de aprobación, que entre otras cosas ordena:

• La entrega por el secuestre al rematante de los bienes rematados.
• La entrega al rematante de los títulos que el deudor tenga en su poder.
• La cancelación del embargo y el levantamiento del secuestro.
• La reserva de dinero para deudas causadas hasta la entrega.

Todo esto está en el artículo 455 del Código General del Proceso. Los pasos previos y cómo pedir celeridad si el auto se demora los explicamos en aprobación del remate; si el juzgado no se mueve, puede usar nuestra solicitud de celeridad al auto de aprobación de remate.

Las dos vías de la entrega del bien rematado

El artículo 456 agrega dos reglas que protegen al comprador: en la diligencia no se admiten oposiciones, y el secuestre no puede retener el bien alegando que le deben honorarios, porque estos se pagan con el producto del remate.

Cómo pedir la entrega del bien rematado paso a paso

1. Verifique que el auto de aprobación esté en firme y que se libró la comunicación al secuestre.
2. Contacte al secuestre con copia del auto. Muchas entregas se resuelven aquí, con un acta firmada y las llaves.
3. Cuente los 3 días desde que el secuestre recibió la comunicación. Pida al juzgado la constancia de esa fecha.
4. Si no le entregan, radique la solicitud de diligencia de entrega ante el juez, citando el artículo 456 y pidiendo que se haga dentro de los 15 días.
5. Asista a la diligencia con su cédula, copia del acta de remate y del auto aprobatorio. Lleve un cerrajero si sabe que el inmueble está cerrado.
6. Firme el acta de entrega y revise en ella el estado del inmueble, los medidores y los objetos que queden adentro.

Si el secuestre incumple, el artículo 308 permite condenarlo a pagar los perjuicios causados por su demora y a las sanciones del artículo 50 del código. Esas reglas están en el capítulo de entrega de bienes del CGP.

Inmueble ocupado: qué pasa según quién lo ocupe

Que el inmueble esté ocupado no impide la entrega del bien rematado, pero cambia el camino. Todo depende de quién está adentro y con qué título.

Ocupado por el deudor o su familia

Es el caso más común. El deudor perdió el bien en el proceso y no tiene derecho a quedarse. En la diligencia de entrega el juez no admite oposiciones y, si es necesario, puede usar la fuerza pública para hacer efectiva la entrega.

Ocupado por un arrendatario

Aquí entra el Código Civil. El artículo 2023 dice que si la cosa arrendada se embarga, el arriendo subsiste; y si se adjudica, se aplica el artículo 2020, según el cual quien adquiere a título oneroso solo debe respetar el arriendo si se hizo por escritura pública; frente al acreedor hipotecario, si esa escritura se registró antes de la hipoteca. Puede leerlos en el Código Civil en la Secretaría del Senado.

En la práctica, la mayoría de arriendos de vivienda son contratos privados, sin escritura. Aun así, revise el acta de secuestro y el contrato antes de ofertar, porque el ocupante puede alegar derechos. Si termina siendo usted el arrendador, nuestras guías sobre restitución de inmueble arrendado y entrega de inmueble arrendado le serán útiles.

Ocupado por un tercero que alega posesión

Es el escenario más delicado. El artículo 456 dice que en la diligencia no se admiten oposiciones, pero el artículo 309 regula la oposición del tercero poseedor contra quien la decisión no produce efectos, y le da incluso 20 días para pedir que se le restituya si no estuvo en la diligencia. Cómo se armonizan estas reglas en un caso concreto es un asunto que debe estudiar un abogado.

La mejor protección es preventiva: el acta de secuestro dice quién estaba en el inmueble y si alguien se opuso alegando posesión. Si lo encuentra en el expediente, piénselo dos veces antes de ofertar.

Deudas del inmueble al recibirlo

El juez debe reservar del producto del remate la suma necesaria para pagar impuestos, servicios públicos, cuotas de administración y gastos de parqueo o depósito causados hasta la entrega. Pero la reserva no se aplica sola.

Dentro de los 10 días siguientes a la entrega, usted debe demostrar al juzgado el monto de esas deudas. Si no lo hace, el juez entrega el dinero reservado a las partes (artículo 455). Por eso, el mismo día que recibe:

• Pida a la administración el estado de cuenta a la fecha de entrega.
• Solicite a las empresas de servicios los saldos con corte a esa fecha.
• Descargue el estado de cuenta del impuesto predial.
• Radique un memorial con todos los soportes.

Entrega del bien rematado cuando es un vehículo

Para carros y motos, el secuestre suele tener el vehículo en un parqueadero. La entrega se hace en ese lugar con el acta y el auto aprobatorio, y los gastos de parqueo causados hasta la entrega entran en la reserva del artículo 455. Para dejar constancia de sus pagos puede usar el memorial de cumplimiento de requisitos para bienes muebles. El traspaso se registra luego en el organismo de tránsito donde está matriculado.

Registro y entrega: el orden recomendado

La copia del acta de remate y del auto se protocoliza en la notaría del lugar del proceso y se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. La ley no exige registrar antes de pedir la entrega, pero llevar el certificado de tradición ya a su nombre ayuda frente a ocupantes, administraciones y empresas de servicios.

Si quiere ver todo el ciclo explicado, el curso de remates judiciales de miminuta.co tiene un capítulo sobre el registro del bien y otro sobre la entrega, con los problemas que más se repiten.

Preguntas frecuentes sobre entrega del bien rematado

¿Cuánto tarda la entrega del bien rematado?

Por ley, el secuestre tiene 3 días desde que recibe la comunicación y, si no cumple, el juez debe hacer la diligencia en máximo 15 días después de la solicitud. En la práctica, sumando la aprobación y la congestión del juzgado, puede tomar varios meses.

¿Puede el deudor oponerse a la entrega del inmueble rematado?

No. El artículo 456 del CGP dice que en la diligencia de entrega del bien rematado no se admiten oposiciones. Si el deudor se niega a salir, el juez puede ordenar el uso de la fuerza pública.

¿Quién paga la administración atrasada del inmueble rematado?

La que se causó hasta la entrega se paga con la reserva que el juez hace del producto del remate, siempre que usted la demuestre dentro de los 10 días siguientes a recibir el bien. Desde la entrega en adelante, le corresponde a usted como nuevo dueño.

¿Necesito abogado para la diligencia de entrega?

No es obligatorio para pedirla, pero es muy recomendable si el inmueble está ocupado por un arrendatario o un tercero que alega posesión, porque ahí pueden surgir discusiones jurídicas.

¿Qué hago si el secuestre no me entrega ni responde?

Pida al juez la diligencia de entrega con base en el artículo 456 del CGP. Además, el artículo 308 permite condenar al secuestre renuente a pagar los perjuicios que le causó la demora y a las sanciones del artículo 50.

Información general sobre entrega del bien rematado según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.

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