Dación en pago: cómo entregar un bien para saldar una deuda

La dación en pago permite cancelar una deuda entregando un bien en lugar de dinero. Es una salida frecuente cuando una persona no puede seguir pagando un crédito hipotecario o un préstamo entre particulares. Bien negociada, evita un proceso ejecutivo y un remate; mal redactada, puede dejarlo sin el bien y todavía debiendo.

Qué es la dación en pago

En Colombia el Código Civil no regula la dación en pago con un capítulo propio, pero la jurisprudencia de la Corte Suprema la reconoce como un modo de extinguir obligaciones. Funciona así: el deudor debía una cosa, normalmente dinero, y con acuerdo del acreedor le entrega otra distinta para pagar.

El punto de partida es el artículo 1627 del Código Civil: el pago debe hacerse conforme al tenor de la obligación, y el acreedor no puede ser obligado a recibir otra cosa que la que se le debe, aunque la ofrecida valga igual o más. Por eso la dación en pago siempre es voluntaria para ambas partes.

Cuándo conviene una dación en pago

Tiene sentido en situaciones como estas:

• Usted tiene un crédito hipotecario que ya no puede pagar y el banco va a iniciar un proceso ejecutivo.
• Debe dinero a un particular y tiene un vehículo o un lote que el acreedor acepta recibir.
• Su empresa o negocio tiene deudas con proveedores y prefiere entregar inventario o maquinaria.
• Está negociando un acuerdo de pago global y el bien sirve para cubrir una parte.

En un remate judicial el inmueble suele adjudicarse por un valor menor al comercial, y la deuda sigue creciendo con intereses y costas mientras dura el proceso. Una dación negociada a tiempo puede salir mejor.

Dación en pago al banco: cómo funciona

La dación en pago al banco es posible, pero el banco decide si la acepta. Cada entidad tiene políticas propias y suele pedir:

1. Un avalúo comercial del inmueble, hecho por un perito que la entidad designa o aprueba.
2. Certificado de tradición y libertad reciente, sin embargos distintos al del propio banco.
3. Paz y salvo de impuesto predial y de administración, si es propiedad horizontal.
4. Que el inmueble se entregue desocupado o con un plan claro de entrega.

El banco tiende a recibir el bien por un valor inferior al comercial, porque asume costos de venta. Ese descuento es negociable. Para preparar la conversación, lea nuestra entrada sobre cómo negociar deudas con los bancos y, si quiere presentar una oferta por escrito, use nuestra propuesta de negociación de deudas.

Requisitos de la dación en pago de un inmueble

Cuando el bien es un inmueble, la transferencia exige escritura pública e inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos, como cualquier enajenación de finca raíz. Sin registro, el acreedor no adquiere el dominio y la deuda no se entiende pagada en los términos acordados.

La escritura debe identificar:

• La obligación que se paga: número del crédito, fecha, valor del capital y de los intereses a la fecha.
• El bien que se entrega, con matrícula inmobiliaria, cédula catastral y linderos.
• El valor por el que se recibe el bien.
• Si la deuda se extingue por completo o solo hasta concurrencia del valor del bien.
• La fecha y condiciones de la entrega material.
• Quién paga los gastos notariales, el impuesto de registro y los derechos de registro.

Para vehículos se firma el contrato y se hace el traspaso ante el organismo de tránsito. Para otros bienes muebles basta el contrato y la entrega.

Si va a hacerlo con un particular, nuestro contrato de dación en pago trae la minuta de dación en pago con estas cláusulas y espacios para un inmueble, un vehículo u otro bien.

Ejemplo de una dación en pago entre particulares

Jorge le debe a Hernán $45.000.000 por un préstamo con intereses ya vencidos. No tiene liquidez, pero es dueño de un lote en Rionegro avaluado en $52.000.000. Acuerdan que Hernán recibe el lote por $50.000.000, que la deuda queda totalmente pagada y que Hernán le devuelve a Jorge $5.000.000 de diferencia.

En la escritura dejan constancia del préstamo, del valor de recibo, de la extinción total de la deuda y del pago de la diferencia. Jorge entrega el lote y recibe además el pagaré original para destruirlo o anularlo.

Si el lote valiera menos que la deuda, el documento debería decir si queda un saldo pendiente o si Hernán renuncia a cobrarlo.

Dación en pago en 6 pasos

1. Haga números. Sume capital, intereses y costas a la fecha, y compárelos con el valor comercial del bien. Pida al acreedor una liquidación por escrito.
2. Reúna los documentos del bien. Certificado de tradición reciente, escritura de adquisición, paz y salvo de predial y de administración, y avalúo si lo tiene.
3. Presente la propuesta por escrito. Indique el bien, el valor por el que lo ofrece y la condición de que la deuda quede extinguida en su totalidad. Guarde el radicado.
4. Negocie el documento final. Revise que la minuta incluya la cancelación de la hipoteca, la terminación de procesos, el levantamiento de embargos y la actualización de reportes.
5. Firme la escritura y regístrela. La notaría expide las copias y una de las partes la radica en la oficina de registro. Sin ese paso la transferencia no queda completa.
6. Entregue el bien y pida el paz y salvo. Haga un acta de entrega con el estado del inmueble, las lecturas de servicios y las llaves, y exija el paz y salvo definitivo.

Un detalle que suele pasarse por alto: si hay un proceso ejecutivo en curso, pida que el acreedor presente el memorial de terminación por pago y que solicite el levantamiento de las medidas cautelares. Mientras el juzgado no lo decrete, los embargos siguen inscritos en el folio de matrícula o en sus cuentas.

También es prudente revisar quién ocupa el inmueble. Si hay arrendatarios, el acuerdo debe decir si el acreedor recibe el bien con el contrato vigente o si el deudor se compromete a entregarlo desocupado en una fecha concreta.

Riesgos y aspectos tributarios

Hay varios puntos que conviene revisar antes de firmar:

• Saldo oculto. Si el documento no dice que la deuda queda totalmente extinguida, el acreedor podría cobrar la diferencia entre el valor del bien y lo que se debía.
• Otros acreedores. Si usted tiene más deudas y entrega su único bien a un solo acreedor, los demás podrían discutir el acto, en especial si luego entra en insolvencia.
• Impuestos. La entrega del inmueble es una enajenación, de modo que puede causar retención en la fuente y, si aplica, impuesto de ganancia ocasional. Consulte con un contador antes de fijar el valor.
• Vicios del bien. Si el inmueble tiene problemas de títulos o defectos ocultos, el acreedor podría reclamar. Revise el certificado de tradición de los últimos años.

Si sus deudas superan lo que puede pagar con sus bienes, evalúe también la negociación dentro de un proceso de insolvencia, donde las daciones pueden pactarse en un acuerdo con todos los acreedores. Lo explicamos en qué pasa si me acojo a la ley de insolvencia.

Preguntas frecuentes sobre dación en pago

¿El banco está obligado a aceptar la dación en pago?

No. La ley no obliga al acreedor a recibir algo distinto de lo que se le debe. La dación depende de una negociación y del visto bueno del área de cartera de la entidad.

¿Qué pasa si el bien vale menos que la deuda?

Depende de lo que se pacte. Puede quedar un saldo a cargo del deudor o el acreedor puede aceptar el bien como pago total. Por eso la escritura debe decirlo de forma expresa.

¿La dación en pago borra el reporte negativo?

No lo borra de inmediato. La obligación queda como pagada y el dato negativo permanece el tiempo que fija la ley de hábeas data. Pida al acreedor que actualice el reporte el mismo mes.

¿Se puede hacer dación en pago con un inmueble hipotecado?

Sí, y es lo más común cuando el acreedor es el mismo banco que tiene la hipoteca. En la misma escritura se cancela el gravamen. Si la hipoteca es de otro acreedor, este debe intervenir o la deuda debe pagarse antes.

¿Quién paga los gastos de la escritura?

Lo que acuerden las partes. Si nada se pacta, los gastos del pago suelen correr por cuenta del deudor, así que vale la pena negociar este punto desde el inicio.

Información general sobre dación en pago según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.

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