Hipoteca abierta: qué garantiza y en qué se diferencia de la cerrada

La hipoteca abierta es la garantía que piden casi todos los bancos en un crédito de vivienda, y también se usa entre particulares. Su nombre confunde a muchas personas que, al terminar de pagar la casa, descubren que la hipoteca sigue en el certificado de tradición. Aquí le explicamos cómo funciona y qué revisar antes de firmar.

Qué es una hipoteca

El Código Civil define la hipoteca como un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor (artículo 2432). Usted sigue viviendo en la casa o usando el local, pero si no paga, el acreedor puede pedir que se remate y cobrarse con lo que produzca.

Tres reglas del código son básicas:

• La hipoteca debe otorgarse por escritura pública (artículo 2434).
• Debe inscribirse en la oficina de registro de instrumentos públicos; sin ese requisito no tiene valor (artículo 2435).
• Es indivisible: cada parte del inmueble responde por toda la deuda (artículo 2433).

La Ley 1579 de 2012 añade un plazo: la hipoteca solo puede inscribirse dentro de los 90 días hábiles siguientes a su otorgamiento (artículo 28). Si se vence, hay que firmar una nueva escritura.

Qué es una hipoteca abierta

El Código Civil permite otorgar la hipoteca antes o después de los contratos a los que accede (artículo 2438). De ahí nace la hipoteca abierta: una garantía que no se limita a un crédito determinado, sino que respalda todas las obligaciones que el deudor tenga o llegue a tener con el acreedor.

En la práctica, la escritura dice algo como: «para garantizar el pago de todas las obligaciones que por cualquier concepto tenga o llegue a tener el deudor a favor del acreedor». Con esa cláusula, la hipoteca puede respaldar el crédito de vivienda, una tarjeta de crédito, un sobregiro o un préstamo libre inversión con el mismo banco.

Hipoteca abierta sin límite de cuantía

Cuando la escritura no fija un tope en pesos, se habla de hipoteca abierta sin límite de cuantía. Es la modalidad más común en los bancos. Para efectos del impuesto de registro, el Consejo de Estado ha avalado que estos actos se traten como documentos sin cuantía cuando no expresan un valor, lo que suele abaratar el registro. Confirme la liquidación con la notaría y la oficina de registro.

Si la hipoteca se limita a una suma, el artículo 2455 dice que no puede extenderse a más del doble del importe conocido o presunto de la obligación principal, y el deudor puede pedir que se reduzca a ese importe.

Diferencias entre hipoteca abierta e hipoteca cerrada

Para el deudor, la hipoteca cerrada es más clara: sabe exactamente qué deuda respalda. Para el acreedor, la abierta es más cómoda porque no tiene que volver a la notaría cada vez que presta.

Cómo se constituye una hipoteca abierta paso a paso

1. Revise el certificado de tradición y libertad del inmueble: titular, embargos, otras hipotecas, patrimonio de familia o afectación a vivienda.
2. Si el inmueble tiene patrimonio de familia, cancélelo antes, porque la ley no permite hipotecar un bien afectado con esa limitación.
3. Prepare la minuta con la identificación de las partes, del inmueble (matrícula, cédula catastral, linderos) y de las obligaciones garantizadas.
4. Firme la escritura en la notaría. Si el inmueble tiene afectación a vivienda familiar, debe firmar también el cónyuge o compañero.
5. Pague los derechos notariales, el impuesto de registro y los derechos de registro.
6. Radique en la oficina de registro dentro de los 90 días hábiles.

Si usted va a prestar dinero a un particular con garantía sobre un inmueble, nuestra minuta de hipoteca abierta sin límite de cuantía trae las cláusulas de garantía, aceleración del plazo y seguros. Acompáñela de un contrato de préstamo y de un pagaré.

Qué revisar antes de firmar una hipoteca abierta

• Qué obligaciones cubre exactamente: solo las del deudor o también las que asuma como codeudor de terceros.
• Si hay tope de cuantía o es ilimitada.
• La cláusula aceleratoria: cuántas cuotas en mora permiten al acreedor exigir todo el saldo.
• Las obligaciones de asegurar el inmueble y pagar el predial.
• Quién asume los gastos de constitución y, sobre todo, de cancelación.
• Si el acreedor puede ceder el crédito y la garantía a otra entidad.

Un punto práctico: como la hipoteca abierta garantiza también deudas futuras, el banco puede negarse a cancelarla si usted tiene otra obligación vigente con él, por ejemplo una tarjeta de crédito. Antes de pedir la cancelación, revise que esté a paz y salvo con todos sus productos.

Ejemplo con un crédito de vivienda

Paula compra un apartamento con un crédito de $180.000.000 a 15 años y firma una hipoteca abierta sin límite de cuantía a favor del banco. A los cinco años saca con el mismo banco un crédito de libre inversión por $25.000.000. No necesita una nueva escritura: la hipoteca ya lo respalda.

Cuando termina de pagar el crédito de vivienda, pide la cancelación, pero el banco le responde que aún debe el libre inversión. Hasta que lo pague, la hipoteca seguirá en el folio de matrícula.

Cuidados cuando el acreedor es un particular

Prestar con garantía sobre un inmueble es común entre personas naturales, pero tiene riesgos que el acreedor debe controlar desde el inicio:

• Verifique al propietario. Compare la cédula del deudor con el titular inscrito en el certificado de tradición. Si el inmueble está a nombre de dos personas, ambas deben firmar.
• Revise el estado del folio. Un embargo previo o una medida cautelar de un proceso penal puede impedir el registro o dejarlo en un segundo lugar.
• Pida avalúo. Prestar más del 50 % o 60 % del valor comercial deja poco margen si hay que rematar, porque en remate los bienes suelen venderse por debajo del avalúo.
• Exija el seguro. Pacte que el deudor mantenga una póliza contra incendio y terremoto con el acreedor como beneficiario.
• Registre usted mismo. No deje el trámite de registro en manos del deudor; sin inscripción la garantía no vale.

Para el deudor también hay recomendaciones. Lea despacio la escritura, pida que le expliquen cada cláusula y guarde copia de todo, incluidos los recibos de pago. Si la tasa de interés del préstamo es muy alta, revise que no supere el límite de usura, porque una hipoteca no legaliza intereses excesivos.

En los créditos de vivienda con bancos, el deudor suele pagar además seguros de vida y de incendio o terremoto que se cobran junto con la cuota. Pregunte al banco si acepta una póliza tomada por usted con otra aseguradora que cumpla sus condiciones; comparar ofertas puede reducir el valor mensual.

Qué pasa cuando no se paga

Si el deudor incumple, el acreedor puede iniciar un proceso ejecutivo con garantía real, en el que el juez ordena el embargo y secuestro del inmueble y luego su remate. Antes de llegar a ese punto vale la pena negociar. Lea cómo negociar deudas con los bancos y, si hay varias deudas, negociación de deudas en Colombia.

Cuando termine de pagar, el paso siguiente es la cancelación por escritura pública. Si el acreedor se niega o desapareció, puede usar nuestra demanda de cancelación de hipoteca por pago.

Preguntas frecuentes sobre hipoteca abierta

¿La hipoteca abierta se cancela sola cuando termino de pagar?

No. Aunque la deuda esté pagada, la anotación sigue en el certificado de tradición hasta que el acreedor otorgue la escritura de cancelación y esta se registre.

¿Puedo vender un inmueble con hipoteca abierta?

Sí, la hipoteca no impide vender. Pero el comprador recibe el inmueble con el gravamen, por eso lo usual es pagar la deuda con el precio y cancelar la hipoteca en la misma escritura de venta o antes.

¿Una hipoteca abierta puede garantizar deudas de otra persona?

Sí, si la escritura lo dice. Algunas minutas incluyen las obligaciones que el propietario asuma como codeudor o avalista. Lea esa cláusula con atención antes de firmar.

¿Cuánto cuesta constituir una hipoteca abierta?

Se pagan derechos notariales, impuesto de registro y derechos de registro según las tarifas vigentes. Cuando la hipoteca no tiene cuantía, la liquidación suele ser menor. Pida la liquidación en la notaría antes de firmar.

¿Qué pasa si la hipoteca no se registra a tiempo?

Si pasan los 90 días hábiles sin inscribirla, el registrador no la inscribirá y habrá que otorgar una nueva escritura.

Información general sobre hipoteca abierta según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.

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