Demanda de simulación: cómo probar una venta simulada

La demanda de simulación es la herramienta para deshacer una venta que nunca fue real. Pasa cuando un padre «vende» la casa a uno de sus hijos para dejar por fuera a los demás, o cuando un deudor pone sus bienes a nombre de un familiar para que no se los embarguen. Aquí le explicamos cuándo procede, quién puede presentarla y cómo se prueba.

Qué es la simulación de un contrato

Hay simulación cuando las partes firman un contrato que no corresponde a su verdadera voluntad. Muestran al público un negocio, pero en privado acuerdan otra cosa. El Código Civil no la define con detalle; la regla de partida está en el artículo 1766 del Código Civil, que dice que las escrituras privadas hechas por los contratantes para alterar lo pactado en escritura pública no producen efecto contra terceros. A partir de esa norma, la jurisprudencia de la Corte Suprema construyó la acción de simulación.

Simulación absoluta y simulación relativa

La diferencia importa por el resultado. En la simulación absoluta el bien regresa al patrimonio del vendedor aparente. En la relativa se aplica el negocio oculto: si era una donación, por ejemplo, los herederos pueden pedir que se cuente al calcular las legítimas.

Quién puede presentar una demanda de simulación

Puede demandar cualquier persona con interés jurídico en que se descubra el negocio real. Los casos típicos son:

• Las partes del contrato. Por ejemplo, quien firmó como vendedor y ahora quiere recuperar el bien que puso a nombre de otro.
• Los herederos. Cuando el causante simuló ventas en vida para favorecer a unos hijos sobre otros. Los herederos pueden actuar después de la muerte del causante.
• Los acreedores. Cuando el deudor se insolventó a propósito pasando sus bienes a terceros.
• El cónyuge o compañero permanente. Cuando el otro sacó bienes de la sociedad conyugal o patrimonial antes del divorcio o la liquidación.

El demandante debe citar como demandados a todos los que firmaron el contrato y, si el bien ya pasó a otra persona, también a ella.

Cómo se prueba una venta simulada: los indicios

Rara vez existe un documento que confiese la simulación. Por eso los jueces se apoyan en indicios, es decir, hechos que juntos muestran que la venta no fue real. Los más usados son:

1. Parentesco o amistad cercana entre vendedor y comprador.
2. Precio irrisorio o muy inferior al valor comercial.
3. Falta de capacidad económica del comprador para pagar el precio.
4. Ausencia de pago real: no hay transferencias, retiros ni prueba de dónde salió el dinero.
5. El vendedor siguió como dueño: vive en el inmueble, cobra los arriendos o paga el predial.
6. Momento sospechoso: la venta se hizo justo antes de un embargo, un divorcio o la muerte del vendedor.

Ningún indicio aislado basta. Lo que convence al juez es que varios sean graves, concordantes y convergentes. Los extractos bancarios, las declaraciones de renta, los testimonios de vecinos y los recibos de servicios públicos son pruebas muy útiles.

Cómo presentar la demanda de simulación

La demanda de simulación se tramita por el proceso verbal del Código General del Proceso, ante el juez civil competente según la cuantía y el lugar. Debe incluir:

• Los hechos: el contrato atacado, la relación entre las partes y los indicios.
• Las pretensiones: que se declare la simulación absoluta o relativa y sus consecuencias, como la cancelación del registro de la escritura.
• Las pruebas: escritura, certificado de tradición, extractos, testimonios, inspección judicial.
• La estimación de la cuantía.
• La solicitud de medidas cautelares.

Para ahorrarse la redacción inicial, use nuestra demanda de simulación, que trae pretensiones principales y subsidiarias para ambos tipos.

La inscripción de la demanda

Como la demanda de simulación versa sobre el dominio de un bien, el Código General del Proceso permite pedir desde el inicio la inscripción de la demanda en el folio de matrícula (artículo 590). Así, si el comprador aparente vende el inmueble durante el proceso, el nuevo comprador queda sujeto a lo que decida la sentencia.

Para que el juez decrete la medida, el demandante debe prestar una caución equivalente al 20 % del valor de las pretensiones, aunque el juez puede aumentarla o disminuirla. Además, cuando se piden medidas cautelares se puede acudir directamente al juez sin agotar antes la conciliación prejudicial.

Simulación y herencias: el caso más frecuente

Don Ernesto tenía tres hijos. Dos años antes de morir firmó una escritura de venta de su casa, avaluada en $380.000.000, a favor de su hijo menor por $90.000.000. El hijo trabajaba como mensajero y no tenía ahorros. Don Ernesto siguió viviendo en la casa y pagando el predial hasta su muerte.

Los otros dos hijos presentan una demanda de simulación relativa: piden que se declare que la venta encubría una donación y que el inmueble se tenga en cuenta para calcular las legítimas en la sucesión. Las pruebas son el avalúo, la falta de capacidad económica del hijo, los recibos de predial a nombre del padre y los testimonios de los vecinos.

Si prospera, la casa entra al cálculo de la herencia y se reparte según las reglas sucesorales. Para ese reparto sirve nuestra solicitud de sucesión intestada, y puede leer más en sucesiones en Colombia.

Qué pasa después de la sentencia

Si el juez declara la simulación absoluta, ordena cancelar la inscripción de la escritura en el folio de matrícula, y el inmueble vuelve a figurar a nombre del vendedor aparente o de su sucesión. Si declara la relativa, ordena tener por celebrado el negocio verdadero, con las consecuencias que la ley le asigna: por ejemplo, una donación entre padre e hijo se tiene en cuenta al liquidar la herencia.

El demandado también puede defenderse. Lo usual es que aporte pruebas del pago del precio, como extractos de la época, un crédito con el que financió la compra o recibos firmados, y que demuestre que ejerció como dueño: que pagó el predial, que hizo mejoras o que arrendó el inmueble a su nombre. Por eso, quien prepara la demanda debe anticipar esas defensas y reunir pruebas que las desvirtúen.

Tenga presente que el proceso puede tomar uno o dos años, según el juzgado, y que la parte que pierde suele ser condenada en costas. Evaluar bien las pruebas antes de demandar evita gastos inútiles.

Plazo para demandar

La ley no fija un término especial para la acción de simulación, por lo que se aplica la prescripción extintiva ordinaria de diez años del artículo 2536 del Código Civil. Desde cuándo se cuenta depende del caso y de cuándo nació el interés del demandante; para los herederos, por ejemplo, suele analizarse a partir de la muerte del causante. Este punto conviene revisarlo con un abogado antes de demandar.

Si usted es acreedor y sospecha que su deudor pasó sus bienes a un familiar, la demanda de simulación puede devolverlos al patrimonio del deudor para que luego pueda embargarlos en el proceso de cobro. Sobre los límites de esos embargos, lea embargo de cuentas bancarias.

Preguntas frecuentes sobre demanda de simulación

¿Qué diferencia hay entre simulación y nulidad?

La nulidad ataca un contrato real que tiene un defecto, como falta de capacidad u objeto ilícito. La simulación descubre que el contrato que aparece no es el que las partes quisieron. Las pretensiones y las pruebas son distintas.

¿Puedo presentar una demanda de simulación si mi padre todavía vive?

Como hijo, en principio su interés como heredero nace con la muerte del padre. Mientras viva, la acción la tendrían el propio padre o sus acreedores. Consulte su caso, porque hay situaciones especiales.

¿Necesito abogado para la demanda de simulación?

Sí. Es un proceso verbal de conocimiento en el que se debe actuar por medio de abogado, salvo los asuntos de mínima cuantía. La prueba por indicios exige una buena estrategia.

¿Qué pasa si el comprador ya vendió el bien a otra persona?

Si el tercero compró de buena fe antes de la inscripción de la demanda, la sentencia puede no afectarlo. Por eso es clave pedir la inscripción de la demanda desde el principio.

¿La venta simulada a un hijo es delito?

No necesariamente. La simulación tiene efectos civiles. Pero si se hizo para burlar a acreedores o a la justicia, podría configurar delitos como el fraude a resolución judicial o el alzamiento de bienes. Eso debe analizarlo un abogado penalista.

Información general sobre demanda de simulación según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.

¿Le sirvió? Compártalo: