¿Se puede hacer un proceso divisorio ante notario?

Muchas personas buscan el proceso divisorio ante notario porque suponen que, como la sucesión o el divorcio, también se puede hacer en notaría. La respuesta es que el proceso divisorio es solo judicial, pero la notaría sirve cuando hay acuerdo entre todos los dueños. Aquí le explicamos la diferencia, las opciones notariales y qué hacer si alguien no firma.

Si quiere ver el trámite completo de principio a fin, lea nuestra guía del proceso divisorio en Colombia.

¿Existe el proceso divisorio ante notario?

No. El proceso divisorio está en los artículos 406 a 418 del Código General del Proceso y su competencia corresponde, de forma privativa, al juez del lugar donde está el bien (artículo 28, numeral 7, del CGP). Ninguna norma traslada ese proceso a los notarios, como sí ocurrió con la sucesión de común acuerdo o el divorcio de mutuo acuerdo.

La razón es sencilla: el divisorio existe para cuando no hay acuerdo. El notario da fe de lo que las partes declaran y firman; no puede obligar a un copropietario a vender ni decidir entre posiciones enfrentadas.

Lo que sí ocurre es que, cuando todos los comuneros están de acuerdo, pueden hacer en notaría lo mismo que buscaría el juez: partir el bien o venderlo. Por eso, en el lenguaje común, se habla de un proceso divisorio ante notario para referirse a una división de común acuerdo por escritura pública.

Diferencias entre la vía judicial y la división en notaría

El dato de la licencia viene del parágrafo 3 del artículo 2.2.6.1.1.6 del Decreto 1077 de 2015: no se exige licencia de subdivisión cuando la partición o división material la ordena una sentencia judicial en firme. En la división voluntaria, en cambio, la curaduría o la oficina de planeación debe autorizarla cuando aplique.

Opciones en notaría en lugar del proceso divisorio ante notario

1. Escritura de división material

Sirve para lotes, fincas o inmuebles que se pueden partir. Todos los comuneros firman una escritura en la que se divide el predio y se adjudica cada porción, con lo que termina la comunidad. Normalmente se necesita:

• Certificado de tradición vigente.
• Licencia de subdivisión expedida por la curaduría urbana o la oficina de planeación, con el plano aprobado, cuando la norma la exige.
• Paz y salvo del impuesto predial y, donde aplique, de valorización.
• Identificación de todos los comuneros o poderes de quienes no asistan.

En predios rurales, el artículo 44 de la Ley 160 de 1994 prohíbe dividir por debajo de la Unidad Agrícola Familiar del municipio, so pena de nulidad absoluta, salvo las excepciones de esa ley. Un apartamento o una casa, en cambio, casi nunca se pueden partir por escritura sin un trámite urbanístico previo.

2. Venta del bien entre todos

Los comuneros venden el inmueble completo a un tercero y cada uno recibe su parte del precio. Si el comprador necesita tiempo para el crédito, primero se firma una promesa de compraventa y luego la escritura.

3. Un comunero compra las cuotas de los demás

Es la forma más común de terminar la comunidad sin juez. Se otorga una escritura de compraventa de derechos de cuota y se registra; puede partir de nuestra minuta de compraventa de inmueble. Sobre la promesa previa, lea promesa de compraventa en Colombia.

4. Partición en la sucesión notarial

Si la copropiedad viene de una herencia que aún no se ha liquidado, la sucesión notarial permite que los herederos, de común acuerdo, adjudiquen el inmueble a uno solo o lo repartan como prefieran. Así se evita crear una comunidad que luego haya que dividir. Lea sucesiones en Colombia.

Pasos para hacer la división en notaría

Si llegó aquí buscando un proceso divisorio ante notario, estos son los pasos reales para lograr el mismo resultado de común acuerdo:

1. Reunir a todos los comuneros y confirmar que están dispuestos a firmar. Si alguno vive lejos, puede otorgar un poder.
2. Pedir un avalúo comercial para fijar el valor de cada porción o el precio de las cuotas.
3. Tramitar la licencia de subdivisión, cuando se vaya a partir el predio, ante la curaduría urbana o la oficina de planeación del municipio.
4. Obtener los paz y salvos de predial y, si aplica, de valorización y administración.
5. Firmar la escritura en la notaría que escojan: división material, compraventa de cuotas o venta a un tercero.
6. Registrar la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que la división en notaría produzca efectos frente a todos.

La división de común acuerdo puede quedar lista en pocas semanas si la licencia no se demora. El paso más lento suele ser la curaduría.

La conciliación: un punto intermedio

Si no hay acuerdo pero hay disposición a negociar, existe la conciliación extrajudicial. Los notarios pueden actuar como conciliadores, al igual que los centros de conciliación y otros servidores autorizados por la ley. El artículo 68 de la Ley 2220 de 2022 aclara que en los divisorios no es requisito previo para demandar, así que es voluntaria.

Si se concilia, el acta recoge el acuerdo, pero para transferir o dividir un inmueble luego hay que otorgar la escritura pública y registrarla. Puede citar a los demás comuneros con nuestra solicitud de conciliación extrajudicial en derecho civil.

Cuándo no sirve la notaría y hay que ir al juez

La vía notarial no funciona si:

• Uno solo de los comuneros se niega a firmar o no aparece.
• Hay un comunero menor de edad o con apoyos judiciales que requieren autorización, según el caso.
• La norma urbanística no permite la subdivisión y los dueños no aceptan vender.
• Existe un pacto de indivisión vigente que alguien quiere hacer valer.

En esos casos queda el proceso divisorio judicial, que puede iniciar cualquier comunero sin el consentimiento de los demás. Con la demanda se aportan la prueba de la copropiedad, el certificado de tradición y un dictamen pericial, y el juez decide si el bien se parte o se vende.

Ejemplo: un lote entre dos socios

Dos amigos compraron por mitades un lote de 600 m² en Rionegro y quieren separarse. Como están de acuerdo, no necesitan un proceso divisorio ante notario ni ante juez: piden la licencia de subdivisión a la oficina de planeación, que verifica áreas y frentes mínimos, y con el plano aprobado firman en notaría una escritura de división material que adjudica 300 m² a cada uno. Registrada la escritura, se abren dos folios de matrícula nuevos y la comunidad termina.

Si uno de los dos se hubiera negado, el otro habría tenido que demandar ante el juez civil de Rionegro. Ahí la vía notarial ya no habría sido posible.

Preguntas frecuentes sobre proceso divisorio ante notario

¿Por qué no se puede hacer un proceso divisorio ante notario?

Porque la ley asigna el proceso divisorio al juez del lugar donde está el bien, y el notario no puede imponer una decisión a quien no está de acuerdo. La notaría solo formaliza lo que todos los dueños firman.

¿Cuánto cuesta dividir un inmueble en notaría?

Depende del valor del acto y de la tarifa notarial y registral del año, más el impuesto de registro departamental y, si hay venta, la retención en la fuente. Pida una liquidación a la notaría antes de firmar.

¿Se puede vender una casa en común si uno de los dueños no quiere?

Por notaría no, porque se necesita la firma de todos. Cada dueño sí puede vender su propia cuota, y quien quiera terminar la comunidad puede demandar la división ante el juez.

¿El proceso divisorio ante notario sirve para un vehículo?

Tampoco existe para vehículos. Si los dueños están de acuerdo, venden el carro o uno compra la parte del otro con un contrato de compraventa y el traspaso ante el organismo de tránsito.

¿El notario puede actuar como conciliador entre los copropietarios?

Sí, los notarios pueden actuar como conciliadores. El acta de conciliación recoge el acuerdo, pero luego se necesita la escritura pública y el registro para dividir o transferir el inmueble.

Información general sobre proceso divisorio ante notario según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.

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