¿Cuánto cuesta un proceso divisorio y quién lo paga?

Antes de demandar, casi todos quieren saber cuánto cuesta un proceso divisorio y si tendrán que pagarlo solos. La ley no fija un valor total, pero sí dice quién asume cada gasto y cómo se recupera lo que un comunero adelanta por los demás. En esta guía desglosamos los costos, damos rangos razonables y explicamos de qué depende cada uno.

Si quiere ver el trámite completo de principio a fin, lea nuestra guía del proceso divisorio en Colombia.

Cuánto cuesta un proceso divisorio: de qué depende

El valor total depende de cinco factores:

• El valor del bien, porque influye en el avalúo, en los honorarios y en algunos impuestos.
• Si termina en venta o en división material: la división de un lote exige planos y topografía; la venta exige secuestro y remate.
• El número de comuneros y lo difícil que sea notificarlos.
• Si hay oposición, apelaciones o remates desiertos.
• La forma de pago pactada con el abogado.

Presentar la demanda no cuesta nada en el juzgado. El arancel judicial creado por la Ley 1653 de 2013 fue declarado inexequible por la Corte Constitucional, así que no hay que pagar un porcentaje para radicar. El dinero se va en los profesionales que intervienen y en los trámites de registro y remate.

Gastos de un proceso divisorio con rangos estimados

Los valores de esta tabla son rangos de referencia del mercado para 2026, no tarifas oficiales. Pida siempre cotización por escrito.

A esto se suma el impuesto de remate del 5 % sobre el valor final, que paga quien compra en la subasta según el artículo 12 de la Ley 1743 de 2014. No lo pagan los comuneros que venden, salvo que uno de ellos sea el rematante. Si un comunero piensa participar en la subasta, le conviene conocer las reglas de la postura de remate y del depósito del 40 %.

Honorarios del abogado

No existe una tarifa oficial obligatoria. Los colegios de abogados publican tablas de referencia, pero cada abogado pacta con su cliente. Las modalidades más vistas son:

1. Suma fija por etapas: una parte al radicar, otra al decretarse la venta y otra al repartirse el dinero.
2. Porcentaje del valor recibido: con frecuencia entre el 5 % y el 10 % de lo que recibirá el cliente, aunque el rango cambia según la ciudad y la complejidad.
3. Mixta: un anticipo fijo y un porcentaje al final.

Deje todo por escrito, incluido qué pasa si el proceso termina por acuerdo antes de la sentencia. El poder especial amplio y suficiente define qué puede hacer el abogado, y el contrato de servicios, cuánto cobra.

Dictamen pericial

Es obligatorio desde la demanda (artículo 406 del CGP) y debe indicar el valor del bien, el tipo de división procedente, la partición si aplica y el valor de las mejoras. Lo hace un avaluador; si es un inmueble, lo usual es que esté inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores. Un avalúo urbano sencillo cuesta mucho menos que el estudio para partir una finca, que puede requerir levantamiento topográfico.

Quién paga el proceso divisorio según el CGP

El artículo 413 del Código General del Proceso es claro: los gastos comunes de la división o de la venta son a cargo de los comuneros en proporción a sus derechos, salvo que acuerden otra cosa. La liquidación se hace como la de las costas.

En la práctica, quién paga el proceso divisorio depende del tipo de gasto:

• Gastos comunes: el avalúo que sirve a todos, el registro, el secuestre y la publicación del remate se reparten según la cuota.
• Gastos propios: cada comunero paga su abogado y el dictamen que aporte para controvertir el del demandante.
• Mejoras: si el juez las reconoce, se pagan a quien las hizo con cargo a la comunidad.

Qué pasa si usted pagó los gastos de los demás

Es lo más frecuente: el demandante adelanta todo. El artículo 413 le da derecho a que se le reembolse con el producto del remate, o a que ese valor se descuente del precio si él mismo compra el bien en la subasta o por el derecho de compra. En la división material puede compensarlo con lo que deba por mejoras o cobrarlo ejecutivamente. Guarde todas las facturas y recibos.

Ejemplo de cuánto cuesta un proceso divisorio

Dos hermanos son dueños por mitades de un apartamento en Medellín con avalúo comercial de $320 millones. Uno demanda la venta.

Si el apartamento se remata por su avalúo, cada hermano recibe cerca de $160 millones, menos su mitad de los gastos comunes ($1.825.000) y lo que pague a su abogado. Si el primer remate queda desierto y se vende al 70 %, el precio baja a $224 millones: ese es el costo oculto más alto del proceso.

Gastos del proceso divisorio que suelen olvidarse

Además de la tabla anterior, hay costos que aparecen durante el camino y que conviene prever:

• Impuesto predial y administración mientras dura el proceso. Siguen causándose y se reparten según las cuotas.
• Reparaciones urgentes del inmueble, que el secuestre puede pedir autorizar.
• Copias, certificados nuevos y desplazamientos a diligencias como el secuestro.
• Gastos de escritura y registro si el proceso termina en un acuerdo de compraventa.
• La rebaja del precio si el bien se remata con base del 70 % del avalúo.

Sumados, estos gastos del proceso divisorio pueden ser tan importantes como los honorarios. Pida a su abogado un presupuesto que los incluya.

Cómo reducir los costos del divisorio

• Conciliar primero. Una audiencia de conciliación cuesta mucho menos que un proceso. Puede pedirla con nuestra solicitud de conciliación extrajudicial en derecho civil.
• Contratar un solo avalúo de común acuerdo en lugar de dos dictámenes enfrentados.
• Acordar la venta privada. Si aparece un comprador, pueden firmar una promesa de compraventa y evitar la rebaja del remate. Sobre sus requisitos, lea promesa de compraventa en Colombia.
• Pedir amparo de pobreza si no puede pagar los gastos sin afectar su subsistencia. Según los artículos 151 y 154 del CGP, el amparado no paga expensas ni honorarios de auxiliares y el juez le designa abogado.

Preguntas frecuentes sobre cuánto cuesta un proceso divisorio

¿Cuánto cuesta un proceso divisorio de una casa pequeña?

En una vivienda de bajo valor, el costo suele concentrarse en el avalúo y en los honorarios fijos del abogado, y puede rondar unos pocos millones de pesos. Los gastos comunes se reparten entre los comuneros según su cuota.

¿El demandado tiene que pagar el abogado del demandante?

No como regla. Cada parte paga su abogado. Lo que se reparte entre todos son los gastos comunes. Si el demandado se opone sin fundamento y pierde, el juez puede condenarlo en costas por esa actuación.

¿Quién paga el impuesto de remate en un divisorio?

Lo paga quien compra en la subasta, con un 5 % sobre el valor final, y sin ese pago el juez no aprueba el remate. Si el comprador es uno de los comuneros, lo paga él.

¿Se puede pagar el abogado con lo que se reciba del remate?

Sí, si así lo pactan. Es frecuente acordar un anticipo pequeño y el resto cuando el juez entregue el dinero de la venta. Deje el acuerdo por escrito y con el porcentaje o la suma exacta.

¿Cuánto cuesta un proceso divisorio comparado con un acuerdo en notaría?

Un acuerdo en notaría solo genera derechos notariales, impuestos y registro, y se resuelve en semanas. El proceso judicial suma honorarios, avalúo, secuestre y el riesgo de vender al 70 % del avalúo, por eso casi siempre cuesta más.

Información general sobre cuánto cuesta un proceso divisorio según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.

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