Desventajas de comprar en remate judicial: riesgos reales y cómo reducirlos

Antes de ofertar conviene conocer las desventajas de comprar en remate, porque el precio bajo tiene una razón de ser: usted compra sin poder negociar, sin garantías del vendedor y con plazos muy cortos para pagar. Nada de eso hace que el remate sea mala inversión, pero sí cambia la forma de calcular. En esta guía repasamos los riesgos uno por uno, con la norma que los explica y lo que puede hacer para reducirlos.

Desventajas de comprar en remate: el resumen en una tabla

El bien rematado se compra en el estado en que está

En una compraventa normal, si la casa tiene una filtración que el vendedor ocultó, usted puede pedir que se deshaga la venta o que le rebajen el precio. En un remate eso casi nunca es posible. El artículo 1922 del Código Civil dice que la acción redhibitoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia, salvo que el vendedor, sabiendo de los vicios, no los hubiera declarado cuando el comprador se lo pidió.

La protección por evicción también es menor. Según el artículo 1908 del mismo código, en las ventas forzadas el vendedor solo está obligado a restituir el precio que produjo la venta si un tercero le quita el bien al comprador. No responde por mejoras ni por perjuicios.

En la práctica, el estudio del bien queda a cargo suyo. Si el apartamento necesita $25.000.000 en reparaciones, ese valor debe salir de su margen.

Desventajas de comprar en remate cuando el inmueble está ocupado

Los riesgos de comprar en remate aumentan cuando el inmueble está habitado. El secuestre debe mostrar el bien, pero si el deudor sigue viviendo allí la visita puede limitarse a la fachada.

La ley ayuda en la etapa final: si el secuestre no entrega el bien dentro de los 3 días siguientes a la comunicación, usted puede pedir que lo entregue el juez, en una diligencia que debe hacerse en un plazo no mayor a 15 días y en la que no se admiten oposiciones (artículo 456 del CGP). Aun así, entre la audiencia y la llave en la mano pueden pasar varios meses, y en ese tiempo el dinero está quieto.

Necesita el dinero completo y en muy poco tiempo

Para hacer postura hay que consignar antes el 40 % del avalúo en la cuenta de depósitos judiciales, a órdenes del juzgado. Si gana, debe pagar el saldo y el impuesto de remate del 5 % dentro de los 5 días siguientes a la diligencia.

Ese plazo es demasiado corto para tramitar un crédito hipotecario normal, porque el banco necesita el bien a su nombre para constituir la hipoteca. Por eso, quien quiere comprar casa en remate suele usar recursos propios, un crédito de libre inversión ya aprobado o el dinero de un socio.

Ejemplo: avalúo de $200.000.000, oferta ganadora de $150.000.000. Depósito previo: $80.000.000. Saldo en 5 días: $70.000.000. Impuesto de remate: $7.500.000. Si le faltan esos $77.500.000 el quinto día, el remate se imprueba.

La multa: perder la mitad del depósito

El artículo 453 del CGP es claro: si vence el plazo sin que el rematante consigne el saldo y pague el impuesto, el juez imprueba el remate y decreta la pérdida de la mitad de lo depositado para hacer postura, a título de multa. En el ejemplo anterior serían $40.000.000. Esta es una de las desventajas de comprar en remate que más golpea a los compradores primerizos.

La otra mitad se puede pedir de vuelta. Para ese trámite y para los casos en que el remate se anula por causas ajenas al rematante, puede usar la solicitud de devolución de dinero en proceso de remate.

Demoras en la aprobación, el registro y la entrega

La ley da 5 días al juez para aprobar el remate después de que usted paga (art. 455 CGP). En la práctica, en juzgados congestionados el auto puede tardar semanas o meses, y sin él no puede registrar ni exigir la entrega.

Cuando el juzgado se demora, se puede presentar una solicitud de celeridad del auto de aprobación. Explicamos los plazos completos y los mecanismos de presión en la entrada sobre la aprobación del remate.

Deudas y gastos que no aparecen en el aviso

El precio del remate no es lo único que va a pagar. Haga la cuenta completa:

• Impuesto de remate del 5 % sobre el valor final (Ley 1743 de 2014, artículo 12).
• Gastos de notaría para protocolizar el acta y el auto, y derechos de registro.
• Cuotas de administración, impuesto predial y servicios públicos atrasados.
• Reparaciones, cambio de cerraduras y, si es un vehículo, parqueadero y traspaso.

Sobre las deudas del bien hay una protección: el juez debe reservar del producto del remate la suma necesaria para pagar impuestos, servicios, administración y parqueo causados hasta la entrega. Usted tiene 10 días desde que recibe el bien para demostrar cuánto se debe; si no lo hace, el dinero se entrega a las partes (art. 455 CGP). Si deja pasar ese plazo, esas deudas pueden terminar a su cargo.

Lo que compensa: precio y transparencia

Las desventajas tienen contrapartida. La base de la licitación es el 70 % del avalúo (art. 448 CGP), y para inmuebles el avalúo suele ser el catastral aumentado en un 50 %, que en muchas ciudades queda por debajo del precio comercial. El proceso es público, el juez hace un control de legalidad antes de fijar la fecha y, con el auto de aprobación, se cancelan el embargo, las hipotecas y el patrimonio de familia que afectaban el bien.

Cómo reducir los riesgos de comprar en remate antes de ofertar

1. Lea el expediente o pídale a un abogado que lo haga: avalúo, liquidación del crédito, recursos pendientes.
2. Saque un certificado de tradición reciente y revise las anotaciones de los últimos 10 años.
3. Visite el bien con el secuestre y pregunte en la portería por deudas y ocupantes.
4. Pida a la administración el estado de cuenta y consulte el predial.
5. Tenga el saldo y el impuesto listos antes de la audiencia.
6. Prepare la oferta con un memorial de postura de remate bien hecho; en la guía de postura de remate verá los errores que la dejan por fuera.

Si quiere aprender a hacer ese estudio físico, económico y jurídico con método, nuestro curso de remates judiciales le dedica un capítulo completo, además de los pasos para cuando se gana o se pierde el remate.

Cuándo no le conviene comprar en remate

Probablemente no le conviene si necesita mudarse en una fecha fija, si depende de un crédito hipotecario para pagar el saldo o si el dinero que va a consignar es todo su ahorro y no puede quedar inmovilizado varios meses. Tampoco si el expediente muestra poseedores, procesos de pertenencia o recursos pendientes que no entiende. En esos casos, una compraventa tradicional o la asesoría previa de un abogado le saldrán más baratas que una mala adjudicación.

Preguntas frecuentes sobre desventajas de comprar en remate

¿Es seguro comprar una casa en remate judicial?

Es un mecanismo legal y vigilado por un juez, y el auto de aprobación cancela embargos e hipotecas. La seguridad depende del estudio previo: si revisa títulos, ocupantes y deudas, los riesgos se reducen mucho. Lo inseguro es ofertar solo por el precio del aviso.

¿Puedo devolver el bien rematado si tiene daños ocultos?

Por regla general, no. En las ventas forzadas hechas por autoridad judicial no procede la acción redhibitoria, salvo que el vendedor conociera los vicios y no los declarara cuando el comprador se lo pidió. Por eso la revisión física antes de ofertar es tan importante.

¿Qué pasa si gano el remate y no consigo el resto del dinero?

El juez imprueba el remate y usted pierde la mitad del depósito como multa; la otra mitad se puede pedir de vuelta. El bien vuelve a rematarse con la misma base. Por eso no conviene ofertar sin tener el saldo asegurado.

¿Quién paga las deudas de administración del inmueble rematado?

El juez debe reservar del producto del remate lo necesario para pagar administración, impuestos y servicios causados hasta la entrega. Usted debe probar esas deudas dentro de los 10 días siguientes a recibir el bien; si no lo hace, pierde esa protección.

¿Cuáles son las desventajas de comprar en remate un carro?

Además de las mismas reglas de pago, el vehículo no se puede probar, suele estar en un parqueadero que cobra por día y puede tener multas o impuestos atrasados. Revise el historial en el RUNT y el SIMIT antes de ofertar.

Información general sobre desventajas de comprar en remate según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.

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