Cómo dividir una casa entre hermanos o herederos

Querer dividir una casa entre hermanos es una de las consultas más comunes después de la muerte de los padres. Casi nunca se puede partir la casa en pedazos, así que la pregunta real es quién se queda con ella, cómo se vende o qué hacer si un hermano se niega. Le explicamos los caminos según en qué punto esté su caso.

Si quiere ver el trámite completo de principio a fin, lea nuestra guía del proceso divisorio en Colombia.

Primero: ¿ya se hizo la sucesión?

Mientras la casa siga a nombre del padre o la madre fallecidos, los hermanos son herederos de un patrimonio, no dueños registrados de una cuota de la casa. En esa etapa no se puede demandar la división del inmueble: lo que corresponde es la sucesión.

En la sucesión, los herederos pueden acordar:

• Adjudicar la casa a un solo hermano, compensando a los demás con otros bienes o dinero.
• Adjudicarla a todos en común y proindiviso, es decir, en cuotas iguales o según la ley.
• Venderla dentro de la sucesión y repartir el dinero.

Si todos están de acuerdo y son mayores de edad, la sucesión puede hacerse en notaría. Para un caso sin cónyuge sobreviviente sirve nuestra solicitud completa de sucesión intestada sin sociedad conyugal. Si quiere conocer el trámite, lea sucesiones en Colombia.

Un hermano que no quiere esperar puede vender sus derechos herenciales a otro hermano o a un tercero con un contrato de cesión de derechos herenciales. El comprador ocupa su lugar en la sucesión.

Las 5 formas de dividir una casa entre hermanos

Cuando la casa ya está registrada a nombre de todos, la situación es una comunidad regida por el Código Civil. Estas son las opciones:

Opción 1: un hermano compra la parte de los demás

Es la salida más rápida cuando hay acuerdo de precio. Se firma una escritura de compraventa de derechos de cuota y se registra. Puede partir de nuestra minuta de compraventa de inmueble, ajustada a la venta de cuotas. Para fijar el precio sin discusiones, encarguen un avalúo comercial y acepten de antemano su resultado.

Opción 2: vender y repartir

Todos firman como vendedores y cada uno recibe el dinero según su cuota. Si un hermano vive en el exterior, puede firmar mediante un poder; sobre sus requisitos vea poder especial.

Opción 3: dividir materialmente la casa

Partir físicamente una casa solo es viable si el inmueble lo permite y la norma urbana del municipio lo autoriza. Dividir un lote requiere licencia de subdivisión según el artículo 2.2.6.1.1.6 del Decreto 1077 de 2015; convertir una casa en apartamentos independientes exige licencia de construcción y régimen de propiedad horizontal. En predios rurales, el artículo 44 de la Ley 160 de 1994 impide fraccionar por debajo de la Unidad Agrícola Familiar.

Opción 4: arrendar y repartir

Mientras deciden, pueden arrendar la casa. El artículo 2328 del Código Civil dice que los frutos se dividen entre los comuneros según sus cuotas, y el 2327 que cada uno contribuye a las reparaciones en la misma proporción.

Qué hacer si un hermano no quiere vender

Nadie está obligado a permanecer en comunidad. El artículo 1374 del Código Civil solo permite pactar la indivisión por 5 años como máximo, renovables. Si un hermano bloquea cualquier acuerdo, cualquiera de los otros puede presentar una demanda divisoria ante el juez del lugar donde está la casa.

En una vivienda lo usual es que el juez ordene la venta en remate, porque partirla le quitaría valor. El hermano que quiere conservarla tiene una oportunidad clara: el derecho de compra, dentro de los 3 días siguientes al auto que decreta la venta, para comprar la cuota del demandante al precio del avalúo. Si se decreta la venta y nadie compra, la casa se remata y el dinero se reparte según las cuotas.

Cuando un hermano vive en la casa

Es el conflicto más frecuente al dividir una casa entre hermanos. El hermano que vive allí tiene derecho a usarla como comunero, pero:

• Debe a la comunidad lo que saca de ella (artículo 2326 del Código Civil), por lo que los demás pueden reclamar su parte de lo que la casa produce o debería producir.
• Debe aportar a los impuestos y reparaciones según su cuota, igual que los demás.
• Si las mejoras las pagó él, puede reclamarlas en un proceso divisorio con un dictamen sobre su valor.

Hay un riesgo que muchos ignoran. El artículo 375 del CGP permite que el comunero que poseyó el bien con exclusión de los otros durante el tiempo de la prescripción extraordinaria pida la pertenencia. Si un hermano actúa como único dueño durante años y los demás no reclaman nada, podría alegarlo. Por eso conviene dejar constancia escrita de que la ocupación es tolerada y de que la casa es de todos. Sobre esa figura, lea demanda de pertenencia.

Errores al dividir una casa entre hermanos

• Dejar la casa años a nombre del padre fallecido, con lo que se acumulan predial, intereses y conflictos.
• Hacer acuerdos verbales sobre quién vive o quién paga, sin nada firmado.
• Fijar el precio «a ojo» en lugar de pedir un avalúo comercial.
• Permitir que un hermano actúe como único dueño durante años sin dejar constancia de que la casa es de todos.
• Firmar documentos privados de «venta de la parte» que no se elevan a escritura ni se registran.

Ejemplo: tres hermanos y una casa en Cali

Ana, Luis y Marta heredaron una casa avaluada en $360 millones. Hicieron la sucesión en notaría y la casa quedó en común y proindiviso, un tercio para cada uno. Marta vive en ella.

• Si Marta quiere quedarse: compra las cuotas de Ana y Luis por $120 millones cada una, con ahorros o un crédito hipotecario.
• Si nadie quiere quedarse: venden por $360 millones y cada uno recibe $120 millones, menos gastos.
• Si Marta no quiere vender ni comprar: Ana o Luis demandan la división. Si el juez decreta la venta, Marta puede ejercer el derecho de compra; si no, la casa se remata y, si el primer remate queda desierto, la base baja al 70 % del avalúo.

El tercer camino es el más lento y el más costoso para los tres. Por eso, antes de dividir una casa entre hermanos por la vía judicial, vale la pena sentarse con un avalúo en la mano.

Preguntas frecuentes sobre dividir una casa entre hermanos

¿Se puede dividir una casa entre hermanos sin hacer la sucesión?

No. Mientras la casa esté a nombre del fallecido, hay que hacer primero la sucesión, en notaría si todos están de acuerdo o ante el juez si no. Lo que sí puede hacer cada hermano es vender sus derechos herenciales antes de terminarla.

¿Un hermano puede vender su parte de la casa sin permiso de los demás?

Sí. Cada comunero puede vender su cuota por escritura pública. El comprador entra a la comunidad con los mismos derechos, incluido el de pedir la división.

¿Cómo dividir una casa entre hermanos si uno está en el exterior?

Puede firmar con un poder otorgado ante el consulado o ante notario extranjero con apostilla. En un proceso divisorio se le notifica por correo electrónico o por los medios que permita la ley.

¿El hermano que vive en la casa tiene que pagar arriendo a los demás?

No hay una regla que fije un arriendo automático, pero el Código Civil dice que cada comunero debe a la comunidad lo que saca de ella. Los demás pueden reclamar su parte de los frutos; conviene pactarlo por escrito para evitar conflictos.

¿Qué pasa con las deudas de la casa, como el predial atrasado?

Cada comunero debe contribuir a las cargas y reparaciones según su cuota. Si uno pagó por todos, puede pedir el reembolso, y en un proceso divisorio ese valor se descuenta de lo que reciben los demás.

Información general sobre dividir una casa entre hermanos según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.

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