¿Es buen negocio invertir en remates judiciales? Cuentas reales y riesgos

Invertir en remates judiciales es una forma legal de comprar casas, lotes, locales o vehículos por debajo del precio comercial, porque el juzgado los vende para pagarle al acreedor de un proceso ejecutivo. El margen existe, pero se gana con números y estudio, no con suerte. Aquí verá las cuentas completas de una compra en remate, los costos que casi nadie suma y los riesgos que separan una buena inversión de un dolor de cabeza.

Por qué invertir en remates judiciales puede dejar margen

El precio en un remate arranca bajo por regla legal. El artículo 448 del Código General del Proceso dice que la base de la licitación es el 70 % del avalúo del bien. Si nadie ofrece más, el bien se adjudica por esa base.

A eso se suma que el avalúo de un inmueble en un proceso ejecutivo suele partir del avalúo catastral incrementado en un 50 % (artículo 444), salvo que alguna de las partes presente un dictamen distinto. En muchas ciudades ese valor queda por debajo del precio comercial. La combinación de las dos reglas explica por qué hay inmuebles que se adjudican bastante por debajo de lo que costarían en el mercado.

Ahora, el descuento tiene una razón de ser. Quien decide comprar en remate asume trabajo y riesgos que no tiene quien compra a un particular: no escoge la fecha, no negocia, no recibe las llaves el mismo día y debe tener el dinero disponible de inmediato.

Las cifras que mandan antes de invertir en remates judiciales

Todo inversionista debería tener estas reglas en la cabeza antes de mirar un solo aviso:

El detalle del depósito y de la oferta lo explicamos en la guía sobre la postura de remate. Aquí nos interesa lo que esas cifras significan para su bolsillo.

Cuentas reales de una compra en remate

Tome un apartamento con avalúo de $200.000.000 en el proceso. Usted calcula, comparando con ventas de la zona, que en el mercado vale unos $260.000.000.

Si lo vende en $250.000.000, la diferencia bruta ronda los $72.000.000. Parece mucho, pero la rentabilidad de un remate depende también del tiempo: entre la audiencia, la aprobación, el registro y la entrega pueden pasar varios meses, y en juzgados congestionados más de un año. Durante ese periodo el dinero no produce nada y usted no puede vender, porque todavía no figura como dueño.

Por eso, para saber si vale la pena invertir en remates judiciales, haga la cuenta con tres escenarios: entrega rápida, entrega a un año y entrega con diligencia judicial porque el inmueble está ocupado.

Costos que se olvidan en la rentabilidad de un remate

• El impuesto de remate: sin el recibo de pago, el juez no aprueba la diligencia.
• Gastos de registro: la copia del acta y del auto se protocoliza en notaría y se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
• Deudas del inmueble: el juez reserva parte del producto del remate para impuestos, servicios, administración y parqueo causados hasta la entrega, pero usted solo tiene 10 días después de recibir el bien para demostrarlas (artículo 455). Si no lo hace, el dinero se entrega a las partes y la deuda queda en su cabeza en la práctica.
• Costo de oportunidad: lo que su dinero habría producido en otra inversión durante los meses de espera.
• Honorarios: si contrata un abogado para el estudio del expediente o la diligencia de entrega.

Riesgos de invertir en remates judiciales

El riesgo principal no está en la audiencia, sino en lo que usted no revisó antes. Estos son los que más afectan la rentabilidad de un remate:

1. Inmueble ocupado. El deudor o un tercero puede seguir viviendo allí. La entrega se logra, pero toma tiempo; lo explicamos en la entrada sobre la aprobación y la entrega.
2. Gravámenes que no se cancelan. El auto de aprobación cancela hipotecas, prendas, afectación a vivienda familiar, patrimonio de familia y el embargo del proceso. Otras limitaciones del folio pueden seguir ahí.
3. Bien litigioso. Si el inmueble está en pleito, el rematante queda como cesionario del derecho litigioso (artículo 452) y hereda ese pleito.
4. Remate improbado o repetido. Si hay irregularidades, el remate puede repetirse y su dinero queda retenido mientras tanto.
5. No conseguir el saldo a tiempo. Cinco días es muy poco para un crédito. Si no paga, pierde la mitad del depósito.
6. Estado físico desconocido. Usted solo puede ver el bien con el secuestre, y a veces la visita no es completa.

Si quiere profundizar en estos riesgos con casos reales, el curso de remates judiciales de miminuta.co dedica un capítulo al estudio físico, económico y jurídico del bien, que es donde se gana o se pierde la inversión.

Quién debería invertir en remates judiciales

No todo el mundo debería comprar en remate. Invertir en remates judiciales funciona mejor para quien:

• Tiene dinero líquido para el 40 % y para el saldo, sin depender de un crédito que se demora.
• Puede esperar meses sin necesitar ese capital.
• Está dispuesto a leer un expediente, un certificado de tradición y un avalúo, o a pagar a alguien que lo haga.
• Acepta perder algunas subastas: muchas veces otro postor ofrece más.
• Tiene claro su precio máximo y no se deja llevar por la competencia.

Si su plan es comprar vivienda propia con crédito hipotecario y mudarse pronto, comprar en remate no suele ser el mejor camino. Si busca inversión a mediano plazo y tiene liquidez, puede serlo.

Cómo empezar a invertir en remates judiciales paso a paso

1. Defina su presupuesto real: cuánto puede consignar como depósito, cuánto como saldo y cuánto más para impuestos, registro, deudas y reparaciones.
2. Busque avisos de remate en el periódico y en los micrositios de los juzgados en la página de la Rama Judicial. El aviso trae el juzgado, el bien, el avalúo, la base y el porcentaje que debe consignar.
3. Estudie el expediente en la consulta de procesos de la Rama Judicial o en el expediente digital del juzgado.
4. Pida el certificado de tradición del inmueble y revise cada anotación.
5. Visite el bien con el secuestre, cuyo nombre y teléfono deben salir en el aviso.
6. Calcule su oferta máxima con los tres escenarios de tiempo.
7. Consigne el 40 % en el Banco Agrario, a órdenes del juzgado y con el número del proceso.
8. Presente la oferta con nuestro formato de memorial de postura de remate.
9. Si gana, pague saldo e impuesto dentro de los 5 días y radique el memorial de cumplimiento de requisitos.

Lo que pasa después de la audiencia (aprobación, copias, registro y entrega) lo explicamos en aprobación del remate.

Comprar en remate frente a comprar a un particular

Si prefiere un negocio entre particulares, vea nuestra guía de promesa de compraventa, que es el primer paso en ese camino.

Preguntas frecuentes sobre invertir en remates judiciales

¿Cuánto dinero necesito para invertir en remates judiciales?

Como mínimo, el 40 % del avalúo del bien que le interesa, en dinero y antes de la audiencia. Si gana, debe tener el saldo y el 5 % del impuesto de remate en los 5 días siguientes. Sume además notaría, registro, deudas y reparaciones.

¿Puedo pagar el saldo del remate con un crédito hipotecario?

La ley le da solo 5 días para consignar el saldo. Muy pocos créditos se aprueban y desembolsan en ese plazo, sobre todo porque usted aún no es dueño del bien. Lo prudente es invertir con recursos propios o con un crédito aprobado antes de ofertar.

¿Qué pasa con mi depósito si no gano la subasta?

El juez ordena en la misma audiencia devolver los depósitos de quienes no ganaron. El pago se hace por medio del Banco Agrario y a veces se demora; en ese caso puede pedir la devolución por escrito al juzgado.

¿Se necesita ser abogado para invertir en remates judiciales?

No. Cualquier persona capaz puede hacer postura en nombre propio. Si actúa por medio de otra persona, esta necesita poder con facultad expresa para licitar. Aun así, un abogado ayuda mucho en el estudio del expediente y en la entrega.

¿En cuánto tiempo recupero la inversión?

Depende del juzgado y del estado del inmueble. Los plazos legales suman algo más de un mes entre audiencia y entrega, pero en la práctica suelen ser varios meses. Haga sus cuentas pensando en al menos un año de capital inmovilizado: la rentabilidad de un remate baja con cada mes de espera.

Información general sobre invertir en remates judiciales según la ley colombiana. No reemplaza la asesoría de un abogado para su caso concreto.

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